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呼聲很高、“梗阻”不少 老小區(qū)裝電梯為何這么難?

來源:人民日?qǐng)?bào)海外版

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2021-03-29 05:41:03

原標(biāo)題:呼聲很高、“梗阻”不少 老小區(qū)裝電梯為何這么難?

來源:人民日?qǐng)?bào)海外版

民眾呼聲很高,現(xiàn)實(shí)“梗阻”不少——

老小區(qū)裝電梯,為何這么難?

今年政府工作報(bào)告提出,加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度。這也是連續(xù)四年老舊小區(qū)改造寫入政府工作報(bào)告中??梢?,政府對(duì)此項(xiàng)惠民工作的重視。也顯見,改造的過程并非一帆風(fēng)順。

在實(shí)際的操作中,加裝電梯成為了“堵”點(diǎn)。很多小區(qū)加裝電梯不甚順利,業(yè)主意見不統(tǒng)一、加裝費(fèi)用籌措等問題仍是難啃的“硬骨頭”。

根據(jù)國(guó)有西部集團(tuán)徐虎加裝電梯工作室的統(tǒng)計(jì),僅上海地區(qū),工作室兩年來接到了660個(gè)咨詢案例,而真正完成施工并交付使用的比例不足申請(qǐng)總量的3%。老舊小區(qū)加裝電梯到底難在哪里?這些加裝“堵”點(diǎn)又如何破解?

電梯安裝負(fù)擔(dān)重

費(fèi)用問題怎么解決?

“裝電梯不用我們出錢,只有乘坐才付費(fèi),價(jià)格也就幾毛錢,挺劃算的!”這是云南省昆明市省委黨校生活區(qū)居民對(duì)于小區(qū)變化的感嘆。

去年10月,云南昆明首次采取租賃模式安裝的4部外掛“共享電梯”在省委黨校生活區(qū)內(nèi)完成驗(yàn)收并投入使用。這一加裝項(xiàng)目,由社會(huì)資金先行墊資安裝電梯,用戶按次、月或年付費(fèi)使用,企業(yè)則可通過電梯使用收入以及轎廂廣告等方式收回前期投入。

“共享電梯”為推動(dòng)老舊小區(qū)加裝電梯提供了新的解決方法,但改造任務(wù)依然任重道遠(yuǎn)。

2020年7月,國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)提出,到“十四五”期末,結(jié)合各地實(shí)際,力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的摸底調(diào)查,中國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)有近17萬(wàn)個(gè)。面對(duì)如此龐大的電梯加裝需求,資金從何而來,成為困擾老舊小區(qū)改造的一大難題。

目前,安裝電梯的費(fèi)用各地略有差異,但若是算上施工的管線改造、后續(xù)維修保養(yǎng)等費(fèi)用,普遍都在幾十萬(wàn)元左右。再結(jié)合需改造的老舊小區(qū)普遍樓層較低、住戶較少的特點(diǎn),分?jǐn)偟矫课蛔羯砩系拇_不是一筆小錢。

陜西省政協(xié)委員、中國(guó)兵器工業(yè)第二〇三研究所所長(zhǎng)王東表示,老舊小區(qū)住戶多數(shù)為老年人、退休職工、弱勢(shì)群體和外來租房者,普遍收入較低,個(gè)別老年人微薄的收入扣除日??床』ㄤN后所剩無(wú)幾。加裝電梯工程啟動(dòng)時(shí)業(yè)主需籌集資金,承受壓力較大,部分困難老年人無(wú)力承擔(dān)。

因此,住建部門一直在倡導(dǎo)“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”多渠道籌集資金。

首先就是財(cái)政補(bǔ)貼。各地都在出臺(tái)針對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯的補(bǔ)助政策,通過直接補(bǔ)貼、困難群體的針對(duì)性補(bǔ)貼等手段,減少老舊小區(qū)加裝電梯的資金壓力。如甘肅省每部電梯省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助10萬(wàn)元,市級(jí)財(cái)政給予不少于10萬(wàn)元的配套補(bǔ)助,鼓勵(lì)區(qū)級(jí)財(cái)政也給予補(bǔ)助;江蘇省常州市對(duì)既有住宅符合加裝電梯申請(qǐng)條件并出資的最低生活保障家庭,每戶按其加裝電梯出資金額的80%給予財(cái)政資金補(bǔ)助。

其次是居民個(gè)人負(fù)擔(dān)?!兑庖姟诽岢觯С中^(qū)居民提取住房公積金,用于加裝電梯等自住住房改造。這為居民籌集資金提供了新的渠道。

最后就是社會(huì)資金。王東建議,第三方企業(yè)可以通過開發(fā)電梯外圍功能,如家政、安防等便民服務(wù)功能以及廣告等,通過營(yíng)收提供資金支持,降低居民負(fù)擔(dān)。對(duì)資金難以籌措到位的,政府可出臺(tái)相關(guān)政策,允許相關(guān)企業(yè)采用“居民申請(qǐng)、免費(fèi)安裝、有償使用”的“代建租用”模式。

獲益不均引爭(zhēng)議

低層利益如何保證?

住在北京市海淀區(qū)某小區(qū)的李奶奶有些發(fā)愁:膝蓋的疼痛讓自己走下三樓都感到很吃力。最近,聽說要給老舊小區(qū)加裝電梯,她很是心動(dòng)。

然而和一樓的幾位老鄰居交流過后,李奶奶發(fā)現(xiàn),一樓的住戶似乎并不愿意安裝電梯。

在“步梯時(shí)代”,老舊小區(qū)里低樓層的房子因其“爬兩步就能到家”而受到住戶的歡迎。然而,加裝電梯不但會(huì)打破這“優(yōu)勢(shì)”,還可能為低層居民帶來噪音、影響采光等,繼而導(dǎo)致低層房屋的貶值。加裝了電梯,自己的房子反而更不值錢了,低層的住戶自然不情愿。

為了保障低層住戶利益,近年來,各地紛紛出臺(tái)措施,對(duì)低層住戶進(jìn)行一定補(bǔ)償,從而維護(hù)在加裝電梯過程中低層住戶房屋貶值等方面的利益損失。

2019年6月,廣東省汕頭市就明確,既有住宅增設(shè)電梯所需的資金,由實(shí)施主體根據(jù)所在樓層及受益大小等因素,協(xié)商確定分?jǐn)偙壤餐鲑Y。其中,第一、二層的住戶可以獲得適當(dāng)補(bǔ)償,第三層住戶可以不分?jǐn)傎M(fèi)用。

值得關(guān)注的是,盡管各地政府出臺(tái)了相關(guān)的補(bǔ)償規(guī)定,但都未有明確的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。因此,“低層賠償”的金額標(biāo)準(zhǔn),時(shí)常會(huì)成為鄰里間新的爭(zhēng)議點(diǎn)。

國(guó)務(wù)院參事、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)理事長(zhǎng)仇保興建議,可以將其與立體停車、地下停車和加裝電梯組合在一起解決,對(duì)用不上電梯的底層居民進(jìn)行停車位或現(xiàn)金的補(bǔ)償即是一個(gè)較好的矛盾解決方法。

不過,有關(guān)專家也表示,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也許不應(yīng)該由政府來制定,畢竟每棟樓的實(shí)際情況不一樣,很難有一個(gè)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?!坝械呐f樓電梯加裝后,對(duì)低層影響較大;但有的舊樓低層影響并不大?!?

“一票否決”門檻高

《民法典》能否促行動(dòng)?

在早期電梯加裝工作中,很多地方采取的都是“一票否決”:只要有一個(gè)住戶反對(duì)加裝電梯,那么整棟樓的改造工作就無(wú)法進(jìn)行。這樣較為嚴(yán)苛的條件,不但無(wú)法反映出一些社區(qū)對(duì)于電梯改造問題的多數(shù)意見,更讓電梯加裝工作舉步維艱。

因此,在各地后續(xù)出臺(tái)的針對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯的政策中,都陸續(xù)取消了“一票否決”,放開了投票比例。

自今年1月1日起實(shí)施的《民法典》,則將加裝電梯的居民同意比例再次下調(diào),為加速各地老舊小區(qū)加裝電梯進(jìn)行了鋪墊。

北京市京師律師事務(wù)所合伙人劉一霖律師介紹,根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定,業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。小區(qū)加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”,而決定“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。

與之前的法規(guī)相比,《民法典》降低了業(yè)主表決同意人數(shù)及專有部分面積占比的要求,即從“雙2/3”同意變成了“雙2/3的雙3/4”同意即可。劉一霖認(rèn)為,這一新規(guī),更加強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的參與度和業(yè)主自治,保護(hù)了小業(yè)主的表決權(quán),充分體現(xiàn)了民主原則。

不過,也有相關(guān)人士認(rèn)為,從“一票否決”到2/3再至更低,表面上看居民同意加裝電梯的門檻變低了,實(shí)際上一旦樓里有一戶居民明確不同意,往往會(huì)通過電話投訴,或直接到現(xiàn)場(chǎng)阻撓施工,加裝的步伐就會(huì)緩下來。為了避免居民之間的矛盾,一些小區(qū)甚至只好再次請(qǐng)回“一票否決”,作為加裝電梯的隱含條件。

說到底,鄰里間對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯之間的意見分歧,還需要靠居民相互的理解,社區(qū)層面的統(tǒng)籌以及更加全面的解決方案彌合。

對(duì)于鄰里溝通,北京市西城區(qū)紅蓮中里社區(qū)的負(fù)責(zé)人認(rèn)為,最重要的還是要明白每個(gè)居民“為難的那個(gè)點(diǎn)”是什么。

從2018年11月有意向加裝電梯,到2019年底電梯正式使用,紅蓮中里社區(qū)完成快速高質(zhì)量溝通的關(guān)鍵,就在于針對(duì)性地了解居民加裝痛點(diǎn),再針對(duì)性地提供解決方案。為此,小區(qū)由黨員、住戶、社工和志愿者組成的基層自治組織“睦鄰坊”挨家挨戶找居民溝通,“有房屋貶值擔(dān)憂的就找房產(chǎn)中介來介紹市場(chǎng)情況,有噪音采光疑慮的就邀請(qǐng)電梯企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)講解”。通過建立居民間的深入溝通,架起通暢的社區(qū)共商共治橋梁,紅蓮中里社區(qū)高效地解決了九成以上居民為老人的6號(hào)樓的裝電梯的難題。這也為社區(qū)發(fā)揮作用樹立了一個(gè)典范。

袁子涵

袁子涵

【編輯:葉攀】

[責(zé)任編輯:楊凡、崔中連]

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