三湘都市報(bào)·華聲在線記者 卜嵐 實(shí)習(xí)生 陳海明 徐婷

“房子掛牌半年，一個(gè)電話都沒接到。”7月2日，長(zhǎng)沙市民朱先生說，他準(zhǔn)備將湘江世紀(jì)城200多㎡的房子轉(zhuǎn)售出去，帶裝修均價(jià)2萬元/㎡，“朋友都說行情不好，讓我再降3000元/㎡。”

一路降溫，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)進(jìn)入“冷淡期”。長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的數(shù)據(jù)顯示，去年6月25日以來的一周年內(nèi)，長(zhǎng)沙二手房成交量為25047套，同比下降33.9%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年6月，長(zhǎng)沙二手房交易均價(jià)同比跌幅達(dá)13.1%。

“上半年受限購令影響，成交量明顯下落，但新增客源及帶看量并未急劇減少，這意味著下半年購房需求仍在，有一定的上行動(dòng)力。不過，市場(chǎng)趨穩(wěn)仍舊是大趨勢(shì)。”接受三湘都市報(bào)記者采訪時(shí)，業(yè)內(nèi)人士如是說。

二手房“跌跌不休”，成交量同比下降33.9%

4年的轉(zhuǎn)售期，讓長(zhǎng)沙二手房交易變成了長(zhǎng)線作戰(zhàn)。

一組長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的數(shù)據(jù)顯示：長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)在近一年（2018.6.25-2019.6.25）交易了25047套，而在去年同期，長(zhǎng)沙二手房成交量為37890套，同比下降33.9%。此外，據(jù)長(zhǎng)沙貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月長(zhǎng)沙二手房（內(nèi)五區(qū)和長(zhǎng)沙縣）成交量?jī)H為3232套。

與去年門庭若市不同，今年更多的是“門可羅雀”。

7月2日，記者來到位于開福區(qū)蔡鍔北路的新環(huán)境荷花池門店，正值上午11點(diǎn)，工作人員三五成群地在店門外閑聊著。

“去年5月，存放業(yè)主賣房鑰匙的柜子已經(jīng)空了，而今光我就剩4把。”看著墻上的鑰匙，新環(huán)境荷花池門店房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人胡先生略顯惆悵，“與去年相比，今年長(zhǎng)沙二手房成交價(jià)跌了1000-1200元/㎡，成交量更是直接腰斬。”

“業(yè)務(wù)少了，工資也打了4折。”胡先生嘆了口氣，“今年我工資都在4500-6500元的低位徘徊，而去年則常常直逼2萬。”

湖南新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓認(rèn)為，數(shù)據(jù)的“骨折”，一方面去年以來的調(diào)控政策延續(xù)，需求尤其是改善型需求釋放難度大，轉(zhuǎn)售周期也由3年變?yōu)?年，具有購房資格的群體逐漸減少；另一方面則是由于新房的分流，新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，新房開盤價(jià)格明顯低于同區(qū)域二手房掛牌價(jià)格，更多購房者轉(zhuǎn)向了新房市場(chǎng)。

買方話語權(quán)增強(qiáng)，議價(jià)空間在5%-10%左右

55615套，這是諸葛找房網(wǎng)顯示的最新二手房掛牌房源量，而這一數(shù)據(jù)還將不斷被刷新。不斷積累的存量，二手房市場(chǎng)其實(shí)已正漸顯疲態(tài)。而據(jù)中原湖南戰(zhàn)略研究中心的研判，2019年全年，長(zhǎng)沙整體購房需求預(yù)估量為7.3萬人。

從成交上看，新房成交量大概是二手房的4-5倍。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月內(nèi)五區(qū)及長(zhǎng)沙縣新房和二手房成交量分別為：7739套、1857套；3461套，610套；10777套、2098套。

“如果新房和二手房需求按5:1計(jì)算，長(zhǎng)沙二手房需求量在1.2萬人左右。”一位資深房地產(chǎn)中介人士指出，在房源慢出的形勢(shì)下，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)的堰塞湖，正逐漸形成。“入口端存量在增加，出口端則是緩慢成交，后續(xù)長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)或?qū)⒚媾R‘庫存’問題。”

漸長(zhǎng)的存量和低位成交，拉長(zhǎng)了議價(jià)空間。“比如盛世荷園小區(qū)附近賣價(jià)在160萬左右的房子，實(shí)際成交價(jià)可能在152萬左右。”7月1日，在位于開福區(qū)東風(fēng)路的我愛我家四季花城門店內(nèi)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人彭先生正在整理房源信息，他告訴記者，“去年的議價(jià)空間可能還有往上加的，秒殺盤和坐地起價(jià)的，今年卻越來越少。”

“現(xiàn)在成交的二手房中，不少都是不斷往下調(diào)價(jià)才成交的。今年，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)議價(jià)空間在5-10%左右，比去年增加了5%。”貝殼長(zhǎng)沙站市場(chǎng)中心總監(jiān)都業(yè)申認(rèn)為，平均2個(gè)月的銷售周期，以及擁有“房票”的購房人群減少，可選擇的房源增多，這些因素都導(dǎo)致議價(jià)空間的增加。

業(yè)務(wù)調(diào)整，更多向租賃和新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移

在整體市場(chǎng)進(jìn)入疲軟之際，不少中介公司開始將重新布局業(yè)務(wù)。

市民周女士打算賣掉自己在開福區(qū)伍家?guī)X的一套四室一廳的房子，但是掛牌三個(gè)多月卻無人問津。直到上個(gè)月有客戶打算還價(jià)10多萬才買，她一氣之下選擇轉(zhuǎn)售為租，“低價(jià)賤賣了不劃算，還不如一個(gè)月租3000元，等市場(chǎng)好了再做打算。”

“購房者考慮的周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前，我們門店早已轉(zhuǎn)換思路，門店業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向‘轉(zhuǎn)售為租’‘以租代買’。目前，我們門店新房與二手房的成交量比例接近1：1。”長(zhǎng)沙營盤路附近某中介門店的店長(zhǎng)蘭先生告訴記者。

明賓表示，如今，二手房市場(chǎng)中心已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，以前的在整體業(yè)務(wù)類型為，二手房成占交60%，租房占30%，新房占20%，“隨著二手房成交周期拉長(zhǎng)，想在行業(yè)中存活下來，勢(shì)必會(huì)把二手房成交量縮小規(guī)模。新房業(yè)務(wù)占比可能會(huì)增至40%，甚至部分小公司可能會(huì)達(dá)到60%。同時(shí)租賃市場(chǎng)也在擴(kuò)大，現(xiàn)在占比有可能放大到百40%。”

趨勢(shì)：下半年“穩(wěn)”將成為常態(tài)

相比任何的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和宣傳噱頭，二手房市場(chǎng)是樓市溫度最真實(shí)的體現(xiàn)。

下半年長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)將如何發(fā)展？一位二手房營銷管理層的資深人士分析認(rèn)為，反炒房調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖，購房者將從試探的心理預(yù)期慢慢轉(zhuǎn)為更理性的看待市場(chǎng)，“金九銀十”的成交量與6、7月相比或有明顯上浮，但將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年的成色。

他認(rèn)為，未來兩年，會(huì)讓一部分未達(dá)4年標(biāo)準(zhǔn)的房源加入可售，不具備購房資格的人到了明年也達(dá)到兩年社保，會(huì)助推一波行情，但是漲幅空間不會(huì)發(fā)生根本性變化,穩(wěn)仍將成為常態(tài)。 而在都業(yè)申看來,在政策穩(wěn)的背景下，重點(diǎn)城市的改善型需求依舊難以釋放，而改善需求是市場(chǎng)的“新剛需”，這是下半年市場(chǎng)的重要下行壓力,“下半年長(zhǎng)沙二手房成交量或仍在低位徘徊，其中100-120㎡的戶型成交比例將更高。政策難松難緊，“穩(wěn)” “一城一策”是主基調(diào)。”

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