從22日起，新一輪調控風暴來襲，國內(nèi)兩天內(nèi)七個城市調控政策加碼，其中六城直指限售。濟南早已實施限售政策，不過調控仍有加碼空間。未來，濟南樓市或將加強整治市場秩序和調整土地政策。

限售政策得到肯定各地逐漸推廣

22日至23日，重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊發(fā)布限售的樓市新政，西安雖然沒有直指限售，但也把調控矛頭對準了銷售緩解，商品住房調價前需向物價部門申報。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從此次此類城市的限售政策來看，一個特點是出臺的密集性，包括重慶南寧等城市紛紛加入到限售政策出臺或升級的行列，充分體現(xiàn)了當前對于限售政策落實的肯定，所以各地會逐漸推廣此類模式。

事實上，自今年3月廈門市出臺首個限售政策后，限售陣營不斷擴圍，年內(nèi)成都、福州、青島等近40個城市紛紛宣布新購住房需取得產(chǎn)權證后，需持有一定年限方可上市交易，期限在2年-10年之間。這種一定時間內(nèi)凍結房子流動性的限售政策被視為圍堵炒房的一記調控“大招”。

今年8月份，中國15個一二線熱點城市房價環(huán)比全線“止?jié)q”，這是三年來的首次，因城施策的房地產(chǎn)調控開始顯效。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，此番多個城市密集加碼很可能是，針對房價依然上漲的次熱點城市升級調控。

既可以去庫存又可以控房價

嚴躍進表示，這也是模仿限購的版本，逐漸收緊。從部分城市的限售周期來看，從過去的兩年升級為三年，充分體現(xiàn)了當前類似限售較好的管控思路，即逐漸地根據(jù)樓市狀況來進行升級。

從限售城市的特點來看，很多屬于當前省會城市中的二類城市，即非一類城市。

此類城市的特點在于，限購政策推行的時間較晚，部分甚至沒有限購政策。所以在當前各類外溢效應比較明顯的情況下，類似的城市需要對持續(xù)上漲的房價進行管控。

之所以更加強調限售而不是限購，也是因為此類城市多半是去庫存和控房價并軌的城市，所以通過限售，既能實現(xiàn)去庫存的導向，同時也可以防范各類短期資金套現(xiàn)的做法。

從后續(xù)市場和政策走勢來看，實際上類似的限售政策更多地體現(xiàn)了當前房地產(chǎn)市場的管控新思路，即后續(xù)房地產(chǎn)交易中對于房屋流動性會進行管制，從而讓“房住不炒”的導向真正落實。

嚴躍進稱，從這個角度看，后續(xù)對于一些炒房的需求會有較大的遏制，也會使得住房持有的現(xiàn)象更加理性，這也體現(xiàn)了當前住房市場的長效機制正逐漸確立，甚至可以認為限售政策和此前的租賃政策或都有可能成為長效機制中的核心管控技術。

濟南購房人預期不低，與土拍升溫有關

在這一輪新政中，六個城市政策直指限售，不過這幾個城市的新政政策，對濟南來說并不新鮮，之前的調控也已經(jīng)涉及。

濟南4·19限購中明確提到限售政策：限購區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動產(chǎn)權證滿2年后方可上市交易。對于新房來說，買房后一般要交房后才能下證，交易周期大大增加了，對投機炒房客是一個打擊。

“濟南應該也在儲備相關政策，不過‘4·19’限購令的政策已經(jīng)較為全面，即使出臺新政策，也很大可能只是對之前的強化和補充。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。如果濟南調控也進一步加碼，很可能會涉及房地產(chǎn)市場整治、打擊開發(fā)商饑餓營銷等方面，另外，國家正在提倡的共有產(chǎn)權、租售并舉等政策也可能會落地。

不過，雖然在商品房買賣方面目前的限購政策已經(jīng)較為完善，但是業(yè)內(nèi)人士稱，土拍政策仍有調整的空間。“雖然濟南的限購政策已經(jīng)很嚴厲，市場庫存量也在逐漸改善，但是購房人的預期依然沒有打壓下去，這與土拍升溫有關，每次土拍都會造成購房人的恐慌，下一步濟南應該著重考慮這一方面，讓土拍市場回復平穩(wěn)。”該人士稱。

今年濟南的土拍政策也在調整，開始競基礎設施及安置房，有的土地還需要開發(fā)商競自持面積，都是在促進開發(fā)商理性拿地。

在新一輪調控風暴刮起之前，濟南房貸利率已經(jīng)在逐漸上調，目前首套房基準利率已經(jīng)難以尋覓二套房利率上浮30%也很正常，更重要的是，房貸額度投放也被控制，買房貸款的放款很難。業(yè)內(nèi)人士稱，銀行貸款利率的調整對樓市影響很大，濟南樓市正在發(fā)生變化。

齊魯晚報·齊魯壹點記者 魏新麗 采訪整理

七城調控政策

重慶：新購房兩年內(nèi)不得交易

重慶市國土房管局22日的通知稱，凡在重慶主城區(qū)范圍內(nèi)新購買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動產(chǎn)權證》滿兩年后才能上市交易。

南昌：新交易住宅兩年后方可轉讓

23日起，在全市(含南昌縣、進賢縣、安義縣、新建區(qū))范圍內(nèi)，所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅，以合同網(wǎng)簽時間為準)，須取得不動產(chǎn)權證滿2年后方可轉讓。

南寧：法人單位購買二套及以上住房限售兩年

南寧住管局22日稱，企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在南寧市區(qū)(不含武鳴區(qū))購買第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的，須取得不動產(chǎn)權證書滿兩年后方可轉讓。

西安：商品住房調價前要申報

西安物價局22日發(fā)布通知稱，商品住房項目在辦理預售許可前，或已取得預售許可證但尚未售出的商品住房在調整價格前，須向西安市物價局進行商品住房價格申報。

長沙：商品房限售三年

長沙市住建委23日凌晨發(fā)布通知稱，在本市購買的商品房(含二手房，下同)，取得不動產(chǎn)權屬證書滿3年方可上市交易。本通知實施后辦理的本市個人家庭戶和集體戶個人，且在本市無房的，限購1套商品住房。

貴陽：購買新建商品住房三年內(nèi)不得轉讓

9月23日零時起，凡在貴陽市購買的新建商品住房，3年內(nèi)不得轉讓。官方還將加強二手房市場管理，加快培育和發(fā)展住房租賃市場等。

石家莊：新購住房五年內(nèi)不得上市交易

石家莊市人民政府23日發(fā)文稱，自發(fā)文之日起新購的住房(含新建商品住房和二手房)五年內(nèi)不得上市交易。

[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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