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濟南CBD寫字樓調(diào)查:多數(shù)樓宇銷售殆盡 入駐率超7成

來源:濟南時報

作者:馬強

2017-12-20 07:42:12

CBD的景觀方案、“五指山”設(shè)計方案等重磅消息的出爐,讓濟南CBD得到了越來越多的關(guān)注,“身價”也在不斷上漲。

目前,CBD已經(jīng)吸引中石油、中煙集團等眾多實力企業(yè)入駐,企業(yè)總部中心已具規(guī)模。小編探訪了中潤世紀(jì)廣場、魯商國奧城、黃金時代廣場、銀豐財富廣場等寫字樓的銷售和租賃情況,目前大部分已建成寫字樓銷售殆盡,亟需CBD高端寫字樓入市增加供應(yīng)量。

多為整層或者整棟銷售高端寫字樓實現(xiàn)“個性定制”

隨著濟南東部新中心的發(fā)展以及金融圈的打造,CBD的商務(wù)氛圍日漸濃厚。很多東部的寫字樓都在爭搶CBD概念,但是否能夠從眾多的寫字樓中脫穎而出,還需要依靠特色。不少寫字樓都采用“定制”模式,有的寫字樓利用文化和互聯(lián)網(wǎng)概念,有的寫字樓打造金融中心和創(chuàng)業(yè)孵化器等。

小編調(diào)查發(fā)現(xiàn),大部分甲級寫字樓,“整層或者整棟銷售”已經(jīng)成為一條定律,針對大客戶的定向開發(fā)是普遍現(xiàn)象,某些高端寫字樓群成為世界500強企業(yè)的“俱樂部”,而散戶的購買大多起“填空”的作用。相關(guān)專家透露,有資金實力的大企業(yè)考慮將資金變成資產(chǎn),購買寫字樓是實現(xiàn)資產(chǎn)保值的重要途徑,位置絕佳、配置較高的寫字樓更受青睞,因此東部許多寫字樓出現(xiàn)大單頻繁上演的“神話”。

小編走訪的寫字樓中,目前在售的有中潤世紀(jì)財富中心、黃金時代廣場、魯商國奧城和銀豐財富廣場,雖然它們對外銷售的時間不同,但所剩房源均寥寥無幾。

目前,黃金時代廣場E座寫字樓在售,僅余22層和23層,每層面積1200㎡,價格16800元/㎡,項目已有中石油、中海油、農(nóng)業(yè)銀行、新華保險等500強企業(yè),以及山東大型國有公司等進駐。正在建設(shè)的A座,計劃在2018年面世,高度218米,將集甲級寫字樓和精品酒店于一體,屆時CBD又多了一座超甲級寫字樓。

位于黃金時代廣場東側(cè)的魯商國奧城,目前4號和5號樓有現(xiàn)房,共剩余20多層。5號樓為魯商集團總部所在,在售的樓層為20樓以上。一整層1500㎡,按半層或整層出售,均價約16000-17000元/㎡。入駐企業(yè)以萬達(dá)、萬科等房企,以及渤海銀行等金融類企業(yè)為主。

位于燕山立交的中潤四期——中潤世紀(jì)財富廣場,兩棟寫字樓也幾乎售完,僅余兩個高層,其一整層面積為1300㎡,價格18000-20000元/㎡。而距離龍奧大廈最近的銀豐財富廣場,更是早早地銷售一空,目前僅剩的兩層已經(jīng)被預(yù)定,其整層面積約1800㎡,銷售均價在20000元/㎡。

CBD寫字樓入駐率超70% 最高租金接近每天4元/㎡

租金水平能在一定程度上反映出區(qū)域位置的價值。在東部寫字樓發(fā)展進入快速通道的當(dāng)下,已經(jīng)銷售完畢進入租賃市場的諸多寫字樓租金如何?12月初,小編進行多地走訪。

位于經(jīng)十東路與二環(huán)東路交叉口的中潤世紀(jì)廣場是很多企業(yè)在東部夢想起步的地方,也是早期CBD周邊稀有的純正寫字樓。從2009年開盤至今歷經(jīng)8年的發(fā)展,中潤世紀(jì)廣場逐漸成為主城區(qū)通往CBD新城區(qū)的地標(biāo)建筑,它集結(jié)太平洋保險、中石化、中石油、平安銀行等世界500強企業(yè)以及保監(jiān)局、海爾、銀座、新之航等知名企業(yè)。

小編通過房產(chǎn)中介聯(lián)系上一位房東陳先生,他擁有的一套1100㎡的大房子是這棟寫字樓為數(shù)不多的空余房源,陳先生出價每天3元/㎡,因上家公司剛剛搬離不久,房子面積太大,一些中小公司租不起。最后,在中介的撮合下,陳先生以每天2.5元/㎡的價格出租。中介告訴小編,這個價格處于東部寫字樓平均水平,如果不是面積過大,能租到每天2.8元/平方米/天㎡。

再往東到了奧體周邊,位于龍奧大廈和轉(zhuǎn)山之間的銀豐財富廣場,租金陡然升到每天3元-4元/㎡。由于是近幾年新建的寫字樓,因此里面有更多的“現(xiàn)代元素”,選層智能電梯、超高挑空大堂、三層中空LOW-E玻璃為寫字樓加分不少,再加上政治和交通優(yōu)勢,以及背靠轉(zhuǎn)山的生態(tài)辦公環(huán)境,銀豐財富廣場人氣很旺。在屈指可數(shù)的剩余房源中,雖然有議價空間,但這個租金水平已經(jīng)“物有所值”。

和銀豐財富廣場相比,奧體中心北側(cè)的魯商國奧城和黃金時代廣場同樣擁有不錯的政治和交通優(yōu)勢,但是租金相對較低。記者走訪得知,這里的租金也已達(dá)到了每天1.5元-3元/㎡。據(jù)姚家街道和龍洞街道相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,經(jīng)十東路沿線寫字樓租金水平大概是每天1.5元-4元/㎡,多數(shù)寫字樓企業(yè)入駐率都超過了70%。

需求結(jié)構(gòu)多元化甲級辦公樓市場將“發(fā)力”

今年11月,第二屆濟南CBD高峰論壇舉行,仲量聯(lián)行山東區(qū)域公司總經(jīng)理白路發(fā)布的《濟南CBD樓宇經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展》中指出,濟南辦公樓市場規(guī)模發(fā)展迅速,從2007年的40萬㎡到2017年400萬㎡,10年間迅速增長了10倍的供應(yīng)量。其中,甲級寫字樓存量16.9萬㎡,租金每月118元/㎡。乙級寫字樓存量439.2㎡,租金每月65元/㎡。甲級辦公樓租戶多為金融服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)、建筑業(yè)、健康醫(yī)療以及高科技產(chǎn)業(yè),空置率相比乙級寫字樓較低。

近幾年,濟南正從“生產(chǎn)型”向“服務(wù)型”城市轉(zhuǎn)變,CBD將承載重要商務(wù)功能。小編調(diào)查發(fā)現(xiàn),金融、服務(wù)、科技新媒體對于甲級寫字樓需求較大,CBD周邊寫字樓已初步實現(xiàn)了專業(yè)集聚、投資集聚、資源集聚,日漸成為高端服務(wù)業(yè)的“高地”。白路表示,濟南是中國北部沿海經(jīng)濟大省的中心城市,濟南CBD產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以“優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)升級,新興產(chǎn)業(yè)興起”為導(dǎo)向,即“6+4”產(chǎn)業(yè)模式,優(yōu)勢金融、商務(wù)服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、文化、旅游、科技信息服務(wù)業(yè)這6類產(chǎn)業(yè)升級,助力總部經(jīng)濟、互聯(lián)網(wǎng)、平臺經(jīng)濟、生活性服務(wù)這4類新興服務(wù)業(yè)的興起,在未來將“推動互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新融合,向樓宇經(jīng)濟強市邁進”。

原標(biāo)題:濟南CBD寫字樓調(diào)查:多數(shù)樓宇銷售殆盡 入駐率超7成

[責(zé)任編輯:楊凡、徐紅梅]

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