原標(biāo)題：海岱財(cái)評(píng)丨分?jǐn)偯娣e要寫(xiě)進(jìn)商品房銷(xiāo)售合同！山東的做法值得點(diǎn)贊

來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·大眾日?qǐng)?bào)客戶(hù)端

買(mǎi)房可以說(shuō)是多數(shù)家庭最大的支出，辛辛苦苦賺錢(qián)買(mǎi)的房子，被不明真相的公攤掉？著實(shí)讓人無(wú)法接受。

近日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)房屋面積明示和房產(chǎn)測(cè)繪成果使用有關(guān)工作的通知》，明確自2021年6月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或商品房承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)在與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)按照《山東省商品房銷(xiāo)售條例》有關(guān)規(guī)定，將房屋（含地下儲(chǔ)藏室、車(chē)位、車(chē)庫(kù)）的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部位及分?jǐn)偯娣e在合同中予以明確（若儲(chǔ)藏室、車(chē)位、車(chē)庫(kù)按個(gè)銷(xiāo)售，應(yīng)在合同中單獨(dú)約定），并約定面積差異處理方式。

房屋公攤面積是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。公攤面積包括包括樓內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、設(shè)備間、地下室、公共走廊、過(guò)道、公共門(mén)廳等等。

而對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只有拿到房產(chǎn)證那一刻，才能知悉具體公攤情況。

按照商品房銷(xiāo)售條例，按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。但在實(shí)際中商品房銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前仍然存在公攤面積標(biāo)注不明確等問(wèn)題，群眾反映較多。比如在最近的《問(wèn)政山東》節(jié)目中，德州張女士購(gòu)房合同上標(biāo)注為6.94平方米(含公攤)的地下室，盡管在括號(hào)中注明了“含公攤”，但并沒(méi)有明確公攤面積，經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量發(fā)現(xiàn)地下室的實(shí)際面積只有約2.2平方米，公攤面積達(dá)到67%。而這并不是個(gè)例。

公攤面積一般是多少？記者梳理發(fā)現(xiàn)，根據(jù)建筑工藝和一般的配套要求，高層建筑、多層建筑有著不同的公共面積分?jǐn)傁禂?shù)，且大致在某個(gè)具體范圍內(nèi)浮動(dòng)。其中，多樓層的住房，7層以下的住宅公攤率是7%—12%;高樓層的住房，12層—33層的住宅公攤率為14%—24%;別墅住房公攤率是1%—8%。

但對(duì)于地下儲(chǔ)藏室公攤率則沒(méi)有明確的條款規(guī)定。對(duì)于上述曝光問(wèn)題，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王玉志表示，這確實(shí)是過(guò)去忽視的一個(gè)問(wèn)題。而此次通過(guò)新出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)房屋面積明示和房產(chǎn)測(cè)繪成果使用有關(guān)工作的通知》，山東明確在購(gòu)房合同中不僅要將房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偯娣e等在合同中予以明確，對(duì)地下儲(chǔ)藏室、車(chē)位、車(chē)庫(kù)等也作出同樣要求。

上世紀(jì)八九十年代建成的房子，一般公攤面積相對(duì)較小，100平方米的房子，一般公攤不會(huì)超過(guò)10平方，但是現(xiàn)在新房都是電梯房，公攤相對(duì)較大，一般公攤面積都在20平方米或以上，而這一部分公攤面積卻劃到了房產(chǎn)證面積當(dāng)中，實(shí)際是住房縮水了。而有些開(kāi)發(fā)商還經(jīng)常在公攤面積上做文章，要么就像上述案例中，沒(méi)有明確公攤面積，或者只給一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積數(shù)字，沒(méi)有明確公攤的是哪一部分、哪個(gè)位置。

當(dāng)前，商品房擁有公攤面積是既定事實(shí)，作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，需要清晰知道自己購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)到底有多少實(shí)際面積，這本身就是合理要求。山東出臺(tái)新政首次規(guī)定將房屋（含地下儲(chǔ)藏室、車(chē)位、車(chē)庫(kù)）的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部位及分?jǐn)偯娣e在合同中予以明確，這可以說(shuō)是給予購(gòu)房者充分的知情權(quán)和維權(quán)憑證，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是極大利好。

此外，為了進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售，《通知》還要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將房產(chǎn)測(cè)繪成果及《山東省商品房銷(xiāo)售條例》等相關(guān)法律法規(guī)要求的文件和材料，在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)（售樓處）、網(wǎng)上銷(xiāo)售平臺(tái)一并明示。并強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪成果在商品房預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）、房屋抵押備案、商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案、房屋交付等事項(xiàng)中的使用，并明確房產(chǎn)測(cè)繪成果中應(yīng)注明每套房屋（含地下儲(chǔ)藏室、車(chē)位、車(chē)庫(kù)）的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部位及分?jǐn)偯娣e等信息。對(duì)于每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)房消費(fèi)是一筆極大的支出，在房屋交易的環(huán)節(jié)確實(shí)需要更多的成交細(xì)則來(lái)維護(hù)購(gòu)房者的利益，山東的做法值得點(diǎn)贊。

（大眾日?qǐng)?bào)客戶(hù)端記者 方壘 報(bào)道 策劃 齊淮東）

[責(zé)任編輯：楊凡、崔中連]

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