原標(biāo)題：青島市第二批次集中供地名單發(fā)布 供應(yīng)27宗地依舊是“量少質(zhì)平”

來(lái)源：觀海新聞／青島早報(bào)

上周，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布2022年第二批次供地公告。根據(jù)出讓公告此次集中供應(yīng)27宗地、總占地面積99萬(wàn)平方米、總建面約215萬(wàn)平方米，出讓總金額127億元，地塊分布在市北、李滄、西海岸，其中西海岸以22宗占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，市北區(qū)4宗，李滄區(qū)1宗。早在今年首次集中供地名單發(fā)布時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，大批量土地供應(yīng)可能是在第二次集中供地，如今名單發(fā)布，“大批量”并沒有如期出現(xiàn)，“量少質(zhì)平”依然是主旋律。針對(duì)這樣的土地供應(yīng)趨勢(shì)，去庫(kù)存依然是未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。

名單發(fā)布：西海岸是供應(yīng)主力

早在上周自然資源和規(guī)劃局公布名單之前，4月18日青島市自然資源和規(guī)劃局曾召開全市土地推介會(huì)，對(duì)第二批次擬供地塊和重點(diǎn)低效片區(qū)（園區(qū)）及2022年土地供應(yīng)基本情況進(jìn)行了重點(diǎn)推介。值得注意的是，這一次公布的集中供地規(guī)模較4月份推介會(huì)大幅減少。減少了市南、李滄、城陽(yáng)、嶗山等11宗地，增加古鎮(zhèn)口3宗地。根據(jù)最新名單，第二次土地供應(yīng)僅有市北、李滄和西海岸有土地供應(yīng)，城陽(yáng)、市南、嶗山、即墨均無(wú)地塊出讓，而且絕大多數(shù)集中于西海岸板塊。

除了區(qū)域分布外，青島2022年第二批次集中供地競(jìng)拍規(guī)則較第一批次規(guī)則發(fā)生了較大變化，土拍規(guī)則放松：此次供應(yīng)的地塊沒有提配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓。但設(shè)定起拍樓面地價(jià)和最高樓面地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)＋搖號(hào)、競(jìng)買資格及保證金、違規(guī)嚴(yán)懲等政策仍嚴(yán)格執(zhí)行。

數(shù)量有限：“剛需”依然是重點(diǎn)

相比第一次土拍的“0供應(yīng)”，這一次市北和李滄出讓地塊雖然不多，但也算“聊勝于無(wú)”。其中市北區(qū)此次共計(jì)出讓4宗地，1宗位于捷能中泰片區(qū)；1宗是地鐵1號(hào)線開封路站項(xiàng)目。另外2宗位于中央商務(wù)區(qū)，是紹興路振華片區(qū)改造項(xiàng)目，這兩塊地起始樓面價(jià)15500元／平方米，起拍總價(jià)3億元，是本批次起拍價(jià)最高的地塊。

紹興路振華片區(qū)改造項(xiàng)目中的3號(hào)地塊位于市北區(qū)遼陽(yáng)西路以南、敦化路以北、占地面積2．27萬(wàn)平方米，容積率2．84，起始樓面價(jià)15500元／平方米，起拍總價(jià)9．93億元。 4號(hào)地塊位于市北區(qū)遼陽(yáng)西路以南位置，為純住宅用地，占地面積6490．6平方米，容積率3．0，規(guī)劃建面1．95萬(wàn)平方米，起始樓面價(jià)15500元／平方米，起拍總價(jià)3億元。而捷能中泰片區(qū)兩宗地塊位于水清溝河以東、李村河以南、四流南路以西、唐河路以北的圍合區(qū)域，緊鄰地鐵1號(hào)線勝利橋站。兩宗地塊占地面積11．59萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約40．56萬(wàn)平方米，其中住宅規(guī)劃建面約28．39萬(wàn)平方米。根據(jù)規(guī)劃，該地塊擬建設(shè)以大健康智慧型產(chǎn)業(yè)為核心，醫(yī)藥美妝、高端酒店、高品質(zhì)居住于一體的綜合項(xiàng)目。此次僅出讓西北側(cè)地塊，占地面積56960．3平方米，容積率3．53，規(guī)劃建面201069．86平方米 （住宅16．45萬(wàn)平方米），劃撥28387．86平方米公共租賃住房，起始樓面價(jià)13990元／平方米，起拍總價(jià)24．16億。另外地鐵1號(hào)線開封路站項(xiàng)目位于市北區(qū)四流南路以東、開封路以南，商住混合用地，占地面積約0．7萬(wàn)平方米，可開發(fā)面積6536．9平方米，容積率2．3，建面約1．5萬(wàn)平方米，規(guī)劃總戶數(shù)135戶。起拍單價(jià)9955元／平方米，起拍總價(jià)1．5億元。地塊北側(cè)即是春江酈城大型商業(yè)廣場(chǎng)，緊鄰地鐵1號(hào)線中心醫(yī)院站，交通便捷。

李滄區(qū)2022年二批次中共1宗土地掛牌，位于青鋼片區(qū)。位于樓山二支路以西，創(chuàng)業(yè)路以北，占地面積約2．6萬(wàn)平方米，容積率2．9，規(guī)劃建筑面積約7．5萬(wàn)平方米，起拍單價(jià)9200元／平方米，起拍總價(jià)6．9億元。

從地理位置上來(lái)看，李滄市北總計(jì)五塊拍賣土地大都屬于舊城改造項(xiàng)目，雖然以剛需和剛改為主要目標(biāo)群體，但位于主城成熟區(qū)域，在交通和商業(yè)配套方面具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。

下滑明顯：觀望情緒依舊

早在今年第一批次土地集中供應(yīng)期間，曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，土地供應(yīng)會(huì)在第二次集中供地時(shí)爆發(fā)，但通過名單不難看出，眼下依然會(huì)延續(xù)土地供應(yīng)緊縮的局面。對(duì)于這種局面，一方面是目前從開發(fā)商角度來(lái)看依然對(duì)市場(chǎng)保持著謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，另一方面從政策層面，青島樓市還將把“去庫(kù)存”作為主要的任務(wù)。

早在今年第一次土拍，供應(yīng)、成交規(guī)模雙雙下滑全國(guó)集中供地最突出特征之一。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，19城第一輪集中供地共計(jì)推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供應(yīng)下降33．38％，較去年首輪下降45．04％；19城第一輪集中供地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為4412．35萬(wàn)平方米，較去年第三輪下降41．34％，較去年首輪下降56．20％。供應(yīng)規(guī)模再度下滑，最主要還是由于市場(chǎng)處于恢復(fù)階段，觀望情緒蔓延至城市，因此不少城市對(duì)供應(yīng)力度的把控也多持謹(jǐn)慎態(tài)度。

從供地規(guī)則上看，首輪土拍已經(jīng)有多個(gè)城市出現(xiàn)規(guī)則松動(dòng)，如南京取消租賃住房的配建要求，重慶延長(zhǎng)房企付款周期，長(zhǎng)沙多宗地塊不再設(shè)置最高限價(jià)等；也有城市取消配建、延長(zhǎng)土地出讓金繳納周期、放松限價(jià)等。而此次青島的集中土地供應(yīng)中沒有配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓的內(nèi)容，這樣可以從房企資金流角度入手，適度降低房企開發(fā)成本，給予一定的利潤(rùn)空間，以提升房企拿地?zé)崆椤?/p>

新聞回顧：首輪土拍曾有地塊引發(fā)激烈爭(zhēng)奪

2022年3月，青島市本年度首次土拍開始，共計(jì)15宗涉宅地塊，幾乎全部底價(jià)成交，成交總價(jià)29．47億元。不過也有地塊引發(fā)激烈爭(zhēng)奪，在2021年三批次土拍中，因酒店配建問題而導(dǎo)致流拍的城陽(yáng)亞洲杯地塊在此次土拍中引發(fā)了35輪爭(zhēng)奪，在今年配建指標(biāo)不變的情況下，出現(xiàn)了民企與土地一級(jí)整理方之間的“爭(zhēng)搶”。在競(jìng)拍中，銀豐和青鐵＆開投的聯(lián)合體對(duì)這宗地塊展開激烈爭(zhēng)奪，經(jīng)過35輪報(bào)價(jià)后，最終被青鐵＆城陽(yáng)開投的聯(lián)合體競(jìng)得。另外，此次土拍中拍得地塊的房企多為“央國(guó)平”（央企、國(guó)企、平臺(tái)公司）和地方房企，而頭部品牌民企卻表現(xiàn)平平。

觀海新聞／青島早報(bào)記者 劉鵬

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