原標(biāo)題：青島市學(xué)位預(yù)警頻發(fā) 購買學(xué)區(qū)房得多方面綜合考量

來源：觀海新聞／青島早報

7月30日晚，青島市市南區(qū)教體局發(fā)布《2022年市南區(qū)義務(wù)教育學(xué)校入學(xué)學(xué)位預(yù)警》。其中明確規(guī)定，2025年將在青島萊蕪一路小學(xué)、青島德縣路小學(xué)、青島市市南區(qū)實驗小學(xué)、青島鎮(zhèn)江路小學(xué)入學(xué)的學(xué)生，落戶時間需限定在2022年8月1日前。而在這之后落戶的，將由區(qū)域統(tǒng)籌安置就讀。這就意味著，想上這幾所小學(xué)需要從之前的提前一年落戶，變?yōu)樾杼崆?至3年。這還只是今年眾多學(xué)位預(yù)警的一部分，在此之前已經(jīng)有18所學(xué)校先后發(fā)布了學(xué)位預(yù)警，但大多數(shù)需要提前一年落戶。學(xué)位越來越緊張，學(xué)區(qū)房也成了緊俏貨。從今年的學(xué)位預(yù)警來看，學(xué)區(qū)房已經(jīng)不再僅僅局限于市南老城區(qū)，嶗山區(qū)、浮山后等區(qū)域選擇更多，讓買學(xué)區(qū)房的煩惱不再局限于“價格”。

問題?入學(xué)預(yù)警為何密集發(fā)布？

家長都想給孩子提供更好的教育，按照就近入學(xué)的政策，在好學(xué)校的學(xué)區(qū)內(nèi)買房基本就能實現(xiàn)，這也就催生了學(xué)區(qū)房的誕生。現(xiàn)如今，頻發(fā)的學(xué)區(qū)預(yù)警在提醒你，僅僅靠買房也可能沒辦法入讀名校。是什么原因促使學(xué)區(qū)預(yù)警頻發(fā)？記者查詢到了市教育局每年招生季公布的數(shù)據(jù)：按照市教育局每年招生季公布的數(shù)據(jù)，2020年全市小學(xué)一年級計劃招生11．6萬人，2021年全市小學(xué)一年級計劃招生12．08萬人，2022年全市小學(xué)一年級計劃招生12．8萬人，數(shù)據(jù)確實在每年遞增。

綜合各區(qū)來看，其中市南區(qū)2022年一年級入學(xué)計劃比畢業(yè)班增加1300余人。今年市北區(qū)小學(xué)一年級預(yù)計招生12500人，較畢業(yè)生增長2700余人。李滄區(qū)今年小學(xué)一年級計劃招生約1萬人，較今年六年級畢業(yè)生增加了3900人。嶗山區(qū)今年一年級新生招生計劃增加600余人。

不斷增加的入學(xué)人數(shù)背后有客觀原因，也有主觀原因。其中客觀原因方面，有教育從業(yè)者告訴記者，2016年二孩政策全面放開后，如今他們即將到達(dá)入學(xué)年齡，所以今明兩年將是“二孩”入學(xué)高峰。除此之外，也有家長的主觀原因，對于孩子教育的重視，讓很多家長開始追求更好的學(xué)校，對優(yōu)質(zhì)教育需求更加旺盛，如此帶來更多家長爭搶相對稀缺的教育資源。

問題?學(xué)區(qū)房還會只漲不跌嗎？

學(xué)區(qū)學(xué)位預(yù)警，最直接的影響當(dāng)然是房價的變化。過去很多人熱衷于買學(xué)區(qū)房，除了給孩子提供優(yōu)質(zhì)的教育資源，還有其強大的保值功能。尤其是市南老城區(qū)的學(xué)區(qū)房，因為資源稀缺，價格增速一直超過普通住宅。只漲不跌，給了很多人買學(xué)區(qū)房的底氣。可進入2020年，人們發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房漲不動了，而在今年分析數(shù)據(jù)后會發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房價格真的出現(xiàn)了下跌。

家長王先生兩年前在市南某小區(qū)購買了一套學(xué)區(qū)房，“小區(qū)很老，房子也只有50平方米左右。”如今兩年過去，孩子已經(jīng)成功入學(xué)，王先生正著急把這套房子賣掉，“去中介打聽價格，房子比買的時候跌了超過20萬元，而且還不一定好出手。”王先生說以前都說買學(xué)區(qū)房像擊鼓傳花，不知道何時起政策改變房子卻砸在手里，他感覺這“花”可能傳不下去了。“現(xiàn)在就想趕緊把房子賣掉，本來孩子不去這所公辦學(xué)校，要去私立學(xué)校，這筆錢就當(dāng)做是給他交學(xué)費了。”王先生這樣自我安慰。

不只有王先生這樣的實際案例，學(xué)區(qū)房價格下跌也是有具體的數(shù)據(jù)支撐。以這次學(xué)位預(yù)警的市南區(qū)實驗小學(xué)為例，在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的湛山小區(qū)，安居客給出的小區(qū)均價，2020年9月為5．2萬元／平方米，而2022年8月最新的均價僅有4．6萬元／平方米，房價幾乎跌回了2017年的水平。而市南區(qū)最熱門的江蘇路周邊，同樣是安居客提供的數(shù)據(jù)，周邊均價從一年前的8．5萬元／平方米回落至7．3萬元／平方米。

問題?是啥影響學(xué)區(qū)房價回落？

家長對優(yōu)質(zhì)教育的巨大需求沒有改變，那學(xué)區(qū)房為什么會出現(xiàn)價格回落的現(xiàn)象？記者在市南實驗小學(xué)附近采訪中介得知，這次的學(xué)位預(yù)警的確給房價帶來了不小的影響。“這里的房子比大學(xué)路那邊新一些，但房齡也不短，談不上好的居住體驗，說白了家長們看好的還是這片的學(xué)區(qū)。”有中介直言，現(xiàn)如今就算在這里買了房，未來兩三年孩子也沒辦法保證能去片區(qū)的學(xué)校，于是很多家長就開始打退堂鼓。“而且現(xiàn)在學(xué)區(qū)也有了更好的選擇，比如浮山后，還有嶗山區(qū)、李滄區(qū)，都有很多不錯的學(xué)校。”該中介人士分析道。

而另一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則告訴記者，以往是學(xué)區(qū)來影響地產(chǎn)市場，如今卻出現(xiàn)了倒掛的現(xiàn)象。“市南區(qū)近幾年幾乎沒有新小區(qū)出現(xiàn)，直接導(dǎo)致了大量居住人口的外流，他們也帶走了很多優(yōu)質(zhì)生源。”這位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在市南區(qū)除了沿海新添的少數(shù)高端住宅外，這幾年幾乎沒有新盤出現(xiàn)，而老市南糟糕的居住體驗，無論停車還是小區(qū)環(huán)境都沒辦法與嶗山區(qū)和市北區(qū)很多新建小區(qū)相比。外流的居住人口帶走了很多優(yōu)質(zhì)生源，這也是近幾年市北區(qū)、嶗山區(qū)學(xué)校在中考中表現(xiàn)優(yōu)異的原因之一。

當(dāng)然，學(xué)區(qū)房價格的回落也離不開近幾年教育資源均衡地發(fā)展。除了頂級名校之外，其他優(yōu)質(zhì)教育資源變得不再那么稀缺，過去的老學(xué)區(qū)房價格自然也就繃不住了。由此，也帶來了很多新興學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房價開始高位運行。

問題?現(xiàn)在該怎么買學(xué)區(qū)房？

過去，想買學(xué)區(qū)房，整個過程還是比較簡單，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)數(shù)量不多，只是價格較貴，只要籌到錢買上房，再等孩子入學(xué)后把房子一賣，也許還能小賺一筆。可現(xiàn)在情形不同，且不說不斷出臺的學(xué)位預(yù)警，即便買了房都不一定能拿到入學(xué)資格。就算是順利入學(xué)，房子也有可能出現(xiàn)價格下跌的風(fēng)險。

想買學(xué)區(qū)房，有業(yè)內(nèi)人士建議，首先買學(xué)區(qū)房謹(jǐn)慎購買那些僅有學(xué)區(qū)屬性的老房子，目前學(xué)區(qū)房政策風(fēng)險在加大，不確定性因素增加。一旦買了學(xué)區(qū)房，隨著政策調(diào)整，都可能對房價帶來波動和影響。其次，目前正處于二孩上學(xué)的高峰期，從頻發(fā)的學(xué)位預(yù)警已經(jīng)能看出趨勢，所以有這兩年入學(xué)的孩子，最好提前布局學(xué)區(qū)問題，以防政策調(diào)整。

但從長期發(fā)展趨勢來看，一方面出生率并沒有顯著增長，另一方面房價還是在走下坡路。而且隨著教育資源越來越均衡，學(xué)區(qū)屬性在全部的居住屬性中所占的比重日益降低。若想購買學(xué)區(qū)房，還是要從交通、商業(yè)、居住環(huán)境以及教育資源等方面進行綜合考量。

觀海新聞／青島早報記者劉鵬

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