原標(biāo)題：青島二手房冷熱不均 有房東降價(jià)20萬求成交 熱點(diǎn)版塊3萬+仍搶手

來源：青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)

一個(gè)月前，青島限售政策松綁得到官方確認(rèn)：新房網(wǎng)簽滿5年即可上市交易，二手房拿證滿2年即可上市交易。

此政策發(fā)布不久，市場上就已經(jīng)有房東迫不及待降價(jià)以期盡快成交。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策刺激之下，許多之前還在限售的次新房房源將可以入市了，今年下半年島城二手房上市量將會(huì)在短時(shí)間內(nèi)上升。 新政對二手房的刺激作用還是較為明顯的。

那么至今限售松綁新政已經(jīng)落地近一個(gè)月，青島二手房市場表現(xiàn)如何？

數(shù)據(jù)：淡季到來青島二手房成交僅微降

每年的7、8月份都是樓市的成交淡季，今年也不例外。

剛剛過去的7月份，青島二手房成交行情出現(xiàn)了小幅“降溫”！據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年7月青島二手房共計(jì)成交二手房5669套，環(huán)比6月（二手房共交易5989套）下降了5.35％，同比2021年7月下滑10.3％。

雖然二手房成交量微降，但與新房市場的明顯走低相比，二手房的降溫僅僅只是季節(jié)性的波動(dòng)。

據(jù)悉，2022年7月青島新房成交共計(jì)11190套，環(huán)比6月份（39219套）下降71.5%，成交量跌幅明顯。8月首周，青島新房共成交2067套，環(huán)比前一周，也就是7月最后一周下降31%；二手房共交易了1213套，環(huán)比前一周下降7.3%。

整體來看，目前二手房與新房相比還是較為平穩(wěn)的。那么為何會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？

市場：市區(qū)有二手房降價(jià)20萬求成交

市民張女士剛剛購買了一套位于丹山版塊的二手房，成交價(jià)110萬。說起這套房子，張女士抑制不住內(nèi)心的滿意。

張女士稱，從去年開始就一直在看二手房，不買新房的原因是二手房可以即買即住，與期房相比可省卻一大筆租房的錢。另外讓自己決定盡快出手的原因是，這套房子與去年相比降了8萬，并且還是帶裝修的，價(jià)格合適就立即出手了。

記者調(diào)查了解到，上個(gè)月限售松綁之后，確實(shí)有不少房東開始降價(jià)求成交。市區(qū)一位從業(yè)多年的中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前市區(qū)有不少二手房降價(jià)幅度最高可達(dá)到10-20萬元，近郊版塊的二手房降價(jià)幅度也在5-10萬元左右。

該中介經(jīng)紀(jì)人稱，目前島城二手房的成交周期呈現(xiàn)出冷熱不均的情況。整體來看市區(qū)的二手房成交周期要短于即墨、膠州等近郊版塊。熱點(diǎn)片區(qū)如浮山后、李滄商圈等版塊的房源最快掛牌一個(gè)月左右就能成交。而有些版塊掛牌一兩年無人問津也是常有的事。如果掛牌時(shí)間較長不成交，中介就會(huì)勸房東降價(jià)。而有些著急賣房的房東也會(huì)主動(dòng)降價(jià)求成交。目前來看，二手房市場撿漏的機(jī)會(huì)比較多，尤其是一些次新房，不僅性價(jià)比高，而且?guī)аb修可以直接入住，因此也會(huì)影響一部分新房的成交量。

調(diào)查：浮山后|敦化路|福州北路片區(qū)二手房較熱

那么目前青島市區(qū)有哪些較熱的二手房成交版塊，造成部分版塊成交預(yù)冷的原因又有哪些呢？

來自青島網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年7月青島二手房熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域榜單前三位，是市北浮山后片區(qū)、敦化路片區(qū)和福州北路片區(qū)，基本上是上半年的熱點(diǎn)區(qū)域的延續(xù)。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，這些二手房熱門成交版塊與供應(yīng)量較大有關(guān)，同時(shí)周邊的交通、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等配套成熟，房齡不算太老，并且價(jià)格比同區(qū)域新房要低一些。而浮山后版塊的二手房受關(guān)注，則與學(xué)區(qū)有關(guān)。

位于浮山后版塊的一家中交門店經(jīng)紀(jì)人稱，目前浮山后版塊的二手房成交量在整個(gè)青島二手房市場來看是比較不錯(cuò)的，原因是浮山后版塊目前在售新房較少，相比市區(qū)更加繁華卻有些擁堵的臺(tái)東商圈、敦化路等區(qū)域，浮山后版塊的小區(qū)更加宜居，因此二手房成交就成為了目前該版塊的樓市交易重點(diǎn)。不過與前幾個(gè)月相比，最近一個(gè)月的成交量有所降低，原因是學(xué)區(qū)房的落戶時(shí)間節(jié)點(diǎn)已經(jīng)過去。目前成交的房源是一些性價(jià)比較高的房源。價(jià)格普遍在25000-33000元/㎡上下，與新房相比價(jià)格差別不算太大。

不過市區(qū)的二手房也并不是所有的房源熱度都高，該門店經(jīng)紀(jì)人稱，哪怕是一些熱點(diǎn)版塊，也會(huì)出現(xiàn)一些比較冷門的房源，尤其是一些“老破小”，如果沒有學(xué)區(qū)的加持，依舊很難出手。這些房源的出手難又會(huì)間接影響一部分有“賣一買一”需求的置業(yè)者，從而間接影響新房市場的成交量。

近郊：部分版塊同類房源眾多、同質(zhì)化嚴(yán)重成交遇冷

與市區(qū)二手房相比，近郊版塊的二手房成交就沒有那么樂觀了。西海岸是青島新房和二手房市場的成交大戶，但熱點(diǎn)片區(qū)的二手房成交量卻并沒有令人驚喜。市民薛先生2022年年初時(shí)想出售自己名下位于安子片區(qū)的一套二手房，如今半年多過去仍然無人問津，目前他已經(jīng)轉(zhuǎn)售為租了。

西海岸安子片區(qū)實(shí)拍

據(jù)悉，安子片區(qū)曾經(jīng)是西海岸的新房熱點(diǎn)成交片區(qū)，這里如今經(jīng)過近十年的開發(fā)，在售新房較少，與市區(qū)二手房成交較為火熱的浮山后一樣，目前二手房是該版塊樓市的交易重點(diǎn)。然而這里卻因?yàn)橥惙吭幢姸唷⑼|(zhì)化嚴(yán)重的狀況，導(dǎo)致二手房成交遇冷。

記者在某二手房網(wǎng)站搜索發(fā)現(xiàn)，位于安子片區(qū)的山海灣小區(qū)二手房在售房源數(shù)量為391套，周邊小區(qū)如鳳凰城、怡和嘉園等小區(qū)的二手房房源在售數(shù)量也均在200套以上。

而除了西海岸之外，即墨的藍(lán)谷片區(qū)、膠州的上合片區(qū)等版塊面臨著同樣的尷尬境遇，二手房成交情況不容樂觀。

業(yè)內(nèi)：二手房區(qū)域差異明顯 配套價(jià)格是支撐

那么業(yè)內(nèi)如何看待如今二手房冷熱不均的現(xiàn)象？預(yù)計(jì)下半年的二手房成交又會(huì)有何變化？

中房智庫特聘專家張斌認(rèn)為，目前青島樓市二手房經(jīng)歷了近一年的低迷，率先調(diào)整到位，體現(xiàn)出較高的性價(jià)比。不少置換改善客戶盡快出手原有房產(chǎn)，相對優(yōu)惠的價(jià)格和準(zhǔn)確出售意向，有利于短期成交。目前房住不炒仍是主導(dǎo)思想，投資收到打壓多集中于郊區(qū)新房。二手房的成交主力在主城區(qū)，受影響比較小，部分配套成熟的優(yōu)質(zhì)版塊還出現(xiàn)逆勢上漲。

預(yù)計(jì)下半年二手房仍會(huì)震蕩向上，成交量逐步恢復(fù)，價(jià)格穩(wěn)中有升，但是區(qū)域差異依舊明顯，成熟區(qū)域和優(yōu)質(zhì)配套是價(jià)格支撐。房齡較新的品質(zhì)小區(qū)更受青睞，而“老破小”除非有學(xué)區(qū)等加持，則會(huì)面臨尷尬境地。

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