原標(biāo)題：改善居住品質(zhì) 青島人選房有明顯變化

來源：青島早報(bào)

原標(biāo)題：改善居住品質(zhì) 青島人選房有明顯變化

來源：青島早報(bào)

“大力支持剛性和改善性需求”，住建部部長(zhǎng)倪虹近日如是稱。隨著中央多次重申將改善性需求納入合理購(gòu)房需求的范疇，地方層面可能將有更多像青島這樣中高能級(jí)的城市為“改善族”打開政策支持的工具箱。追求更好的居住環(huán)境、更大的居住面積，是當(dāng)前大部分消費(fèi)者換房的主要驅(qū)動(dòng)因素。近日，貝殼研究院發(fā)布“青島居住消費(fèi)趨勢(shì)調(diào)查報(bào)告”，通過對(duì)青島市場(chǎng)分析及調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，在改善性升溫的市場(chǎng)環(huán)境下，青島房屋交易表現(xiàn)出了明顯的變化。

改善用戶偏愛三居

青島市政府工作報(bào)告披露，2022年青島城鎮(zhèn)率達(dá)到77.2%。隨著城鎮(zhèn)化率不斷提升，居民收入增長(zhǎng)，對(duì)居住品質(zhì)的要求逐步提升，改善型用戶購(gòu)房比例逐步提升。從青島購(gòu)房者年齡分布來看，代表剛需的25—35歲群體依然是購(gòu)房的主力區(qū)段，但是占比從2020年54%降低至2023年42%，而代表改善的35—45歲群體逐年上升，從2020年占比24%增加至2023年的34%。購(gòu)房者平均年齡逐年上升，2023年一季度達(dá)到37.2歲。

從交易價(jià)格來看，通過對(duì)貝殼2022年1月—2023年2月交易數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，100—200萬元總價(jià)段二手房源和新房更暢銷，占比在50%左右波動(dòng)。從面積來看，90平方米以內(nèi)房源保持主流成交地位，各月成交占比均超50%；而新房的購(gòu)買者更傾向大戶型，其中超4成人選擇90—120平方米面積段新房。分析2023年前兩個(gè)月數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，兩居室依然是主流剛需的首選，占比達(dá)到53%，但此數(shù)據(jù)近年來持續(xù)下降，更多的二孩家庭出現(xiàn)，購(gòu)房者會(huì)考慮直接選購(gòu)三房實(shí)現(xiàn)一步到位。改善用戶購(gòu)買三房及以上的占比達(dá)到41%，三居室從功能上來說更加符合家庭生活需要，是品質(zhì)改善的必要選擇。

換購(gòu)新房多花110萬元

統(tǒng)計(jì)顯示，二手房購(gòu)房者中有61%的人選擇更換較新的二手房，居住功能完善，建筑年代較新的小區(qū)是首選。換房套均面積從80平方米增加至110平方米，大致對(duì)應(yīng)從2居到3居，增加一個(gè)房間。套均價(jià)格也從142萬元增加到254萬元，增加超過110萬元，品質(zhì)居住需要經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐。房貸利率下調(diào)等友好寬松政策，可以更好地支持到購(gòu)房者。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，青島購(gòu)房者更愿意使用房貸，青島購(gòu)房者全款比例約20%，低于全國(guó)比例5—10個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，青島貸款購(gòu)房者的平均貸款成數(shù)約為5.5成，略低于全國(guó)6成的水平。而在置業(yè)信心上，貝殼平臺(tái)在線用戶調(diào)研顯示，2023年一季度青島看漲房?jī)r(jià)人數(shù)比例回升到22%，略低于二線整體水平24%；而半年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房的人數(shù)比例由去年四季度18%回升至23%，整體呈現(xiàn)出溫和復(fù)蘇姿態(tài)。另外，從換房的位置上來看，青島換房客戶跨區(qū)域換房比例41%，本區(qū)域換房比例59%，大部分購(gòu)房者習(xí)慣于現(xiàn)有的生活圈，而跨商圈的比例達(dá)到76%，較近距離改善居住環(huán)境是換房的驅(qū)動(dòng)因素之一。

租房品質(zhì)也在提升

不僅是在二手房與新房交易，人們對(duì)品質(zhì)居住的追求，同樣映射在了房屋租賃市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度青島平均租客年齡上升至34歲，租客停留在租賃市場(chǎng)的時(shí)間延長(zhǎng)，家庭型租客群體增加。近四年，青島租客的主力年齡段為25—34歲租客，25歲以下租客逐年呈現(xiàn)減少趨勢(shì)，而35—44歲租客占比呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)，這部分租客多為家庭型租客。

2023年一季度青島租客的套均支出為2234.5元，相比于去年全年微漲1.0%，租客月均租金支出略有增加，租客對(duì)于“租好房”的需求增強(qiáng)。一方面，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下，租金呈現(xiàn)出逐步回升的趨勢(shì)；另一方面，疫情后租客對(duì)于居住品質(zhì)提升，更加注重私密性、舒適性，租客從合租轉(zhuǎn)向整租一居室，從兩居轉(zhuǎn)向租賃三居室，一居、三居的套均租金分別比去年全年增加1.8%、3.5%，兩居室則下跌1.7%。

另外根據(jù)貝殼平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，2023年一季度，青島租賃成交的主力戶型仍為兩居室，占比達(dá)到48.4%，不過其占比逐年呈現(xiàn)減少的趨勢(shì)；三居室占比則提升至26.1%，相比于2020年提升了2.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著租客停留在租賃市場(chǎng)時(shí)間拉長(zhǎng)，步入婚姻生活的租客需要兼顧小孩、老年人的居住，更偏向于租賃大戶型，給家人提供良好租住環(huán)境。

觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬

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