原標(biāo)題：4月青島二手房價同環(huán)比均下降 剛需購房者態(tài)度變?yōu)椤霸俚鹊取?/p>

來源：青島日報

原標(biāo)題：4月青島二手房價同環(huán)比均下降 剛需購房者態(tài)度變?yōu)椤霸俚鹊取?/p>

來源：青島日報

樓市觀察

近日，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份二手住宅銷售價格出現(xiàn)止?jié)q轉(zhuǎn)跌，與新房市場銷售價格“五連漲”出現(xiàn)背離。與此同時，新房市場內(nèi)部分化的跡象也更加明顯：進(jìn)入5月份，占據(jù)核心地段的主城樓盤和主打低價的剛需盤備受歡迎；住宅品類和戶型設(shè)計在內(nèi)的供求結(jié)構(gòu)持續(xù)分化，“大平層”受到改善一族的青睞。

二手房銷售價格轉(zhuǎn)跌

1－4月份，“小陽春”一詞成為整個地產(chǎn)行業(yè)最大的期盼，3月市場數(shù)據(jù)似乎給了不少人信心，在很多人開始重拾“金三銀四”信心時，市場似乎又重新歸于平靜。

4月，青島新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0．2％，同比上漲2．2％；二手住宅銷售價環(huán)比下降0．3％，同比下降2．8％……5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落、環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，同比上漲城市個數(shù)增加。其中，4月青島新建商品住宅銷售價格環(huán)比實現(xiàn)“五連漲”，而二手住宅銷售價格則出現(xiàn)止?jié)q轉(zhuǎn)跌。

相較于3月，4月青島二手住宅銷售價格環(huán)比由上漲0．2％轉(zhuǎn)為下降0．3％。從戶型來看，4月島城二手住宅90平方米以下、90－144平方米、144平方米以上三種戶型的銷售價格環(huán)比分別下降0．7％、持平、下降0．3％；從同比來看，分別下降2．8％、2．9％、2．2％。

二手房價格為什么會轉(zhuǎn)跌？就二手房掛牌來看，青島二手房市場上，每月新增掛牌量都是以1．5萬套的數(shù)量在增加。貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，4月份青島二手房掛牌量新增14767套，而這已經(jīng)連續(xù)第三個月維持在1．5萬套左右。“從賣方來看，選擇賣房的群體大多屬于改善型購房群體，也就是需要賣掉舊房買新房。我們掛牌的二手房大約有60％以上都是賣舊買新，這部分群體為了讓房子快速出手，往往會采取降價，房價會比正常的市場價低5萬元左右。”青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)介紹，如此一來非但沒讓購買二手房的客戶采取行動，反而加重了他們的觀望情緒。

對于觀望的原因，趙家強(qiáng)認(rèn)為，二手房的購買群體主要是剛需客戶，這部分購房者對于價格非常敏感，價格下跌，他們往往會以“再等等”的態(tài)度作為回復(fù)。“除非著急用房，否則很難在這樣的行情下讓剛需購房者迅速出手。”

“從價格和成交量來看，二三四這幾個月買二手房往往是價格較高點(diǎn)。”趙加強(qiáng)告訴記者，很多二手房有教育資源的屬性，所以這也成為很多人選擇二手房最重要的原因。但若想趕在入學(xué)前完成各種手續(xù)，就必須在四月份之前完成過戶，由此直接導(dǎo)致了2－4月成為二手房成交高峰期。一旦到了5月份，價格和成交量都有明顯的下降，但掛牌量依然堅挺，對于自住需求來說，目前是個不錯的看房時機(jī)。

五月新房加推主打改善級

5月是樓市傳統(tǒng)的蓄客季，首開新建樓盤往往瞅準(zhǔn)時機(jī)選擇在這個節(jié)點(diǎn)入市。今年的樓市“小陽春”起勢不錯但后勁稍顯乏力，呈現(xiàn)出高開低走的態(tài)勢。進(jìn)入5月，新建樓盤首開或加推的“傳統(tǒng)節(jié)目”雖然得以保留，但名單卻沒有往年長，只有20余個樓盤選擇開盤或加推。改善級以上的樓盤目前仍是市場主推和成交的主力，這使得品牌房企在拿地時也更加關(guān)注核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，戶型設(shè)計上也逐漸向大戶型傾斜。

主城區(qū)是首開加推的主力。市北區(qū)青鐵封華地推出84套房源，戶型包括89平方米、100平方米和118平方米，均價25000元／平方米。李滄區(qū)華新園君望公館近期推出162套戶型面積105－137平方米房源，一梯一戶帶裝修準(zhǔn)現(xiàn)房，均價21000元／平方米。同樣位于李滄區(qū)的云谷金茂府，將加推7號樓的26層高層產(chǎn)品，面積段包括117平方米三居室和128平方米的四居室，均價30000元／平方米左右。位于李滄北的青島印象滟目前主推小高層產(chǎn)品，主力戶型在96平方米左右，均價18000元／平方米左右，是主城區(qū)為數(shù)不多的適合剛需入手的項目。

再來看看長期位于單月新房成交量前列的西海岸新區(qū)和城陽區(qū)，這兩個區(qū)域高層產(chǎn)品的均價較少超過15000元／平方米，剛需可選擇的余地更大。西海岸隱珠片區(qū)的云璽天頌推出120套房源，戶型為108平方米和121平方米的高層，均價12600元／平方米；131平方米的小高層，均價13300元／平方米；143平方米的洋房，均價16300元／平方米。和達(dá)海映山拿到21套房源的預(yù)售，在售伴山聯(lián)排別墅戶型面積為166－190平方米，均價15000元／平方米。康大璽樾府推出54套房源，目前在售的洋房建面約147－189平方米，均價26000元／平方米。城陽區(qū)的順城萬科海潮云起推出108套房源，目前在售的小高層建面約92平方米，均價13500元／平方米；洋房建面約118平方米，均價15000元／平方米。和達(dá)智慧生態(tài)城推出16號地塊58套房源，目前主推115－143平方米的洋房，均價13500元／平方米。

本報樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，目前不少改善置業(yè)者總體積極性較高，他們多數(shù)會選擇主城區(qū)的浮山后、東李以及城陽部分核心區(qū)如白云山、青春體育館等片區(qū)，而且相較于一些剛需人群，他們選房定房的周期反而相對較短。相形之下，一些剛需購房者則更多關(guān)注樓市政策，更看重“錢袋子”，對價格也更為敏感，因為這關(guān)系到購房成本和后期的還貸能力。

“大平層”備受換房族青睞

追求更好的居住環(huán)境、更大的居住面積，是當(dāng)前大部分人換房的主要驅(qū)動因素。在改善性升溫的市場環(huán)境下，新建住宅戶型表現(xiàn)出了明顯的變化。與此同時，市場結(jié)構(gòu)分化日益明顯。以往所說的分化多聚焦在城市分化、區(qū)域分化，而住宅品類和戶型設(shè)計在內(nèi)的供求結(jié)構(gòu)分化，其實也一直在進(jìn)行當(dāng)中，很明顯的一點(diǎn)就是“大平層”受到改善一族的青睞。

梳理5月首開或加推的新盤，其中不難發(fā)現(xiàn)“大平層”的身影。大平層通常指面積在150平方米以上，擁有完善功能空間的平層住宅。比如：主臥、書房、衣帽間、主人衛(wèi)浴間的四位一體化設(shè)計，客廳、陽臺、露臺的整合設(shè)計等，實現(xiàn)了大面寬、全景觀的空間布局，真正實現(xiàn)了高層住宅別墅化享受的體驗。相對于同樣是主打大面積的獨(dú)棟和疊拼，大平層居住功能實現(xiàn)扁平化，免去了老人爬樓梯、孩子上下樓這些需要擔(dān)心的細(xì)節(jié)。大平層既有充足的空間，又減少了視線的盲點(diǎn)。坐在客廳或者沙發(fā)上，就能與父母聊聊天，與子女親情互動，讓“家的感覺”更濃厚。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，雖然大平層受到青睞，但對于現(xiàn)在的青島房地產(chǎn)市場來說，110—125平方米的三居室仍然是絕對的主流。面積連續(xù)增加，背后同樣是更好的居住體驗要求，例如110—125平方米的面積完全可以做到三居兩衛(wèi)，方便父母幫年輕人照看子女時，起居更方便。而且隨著二孩三孩家庭的增多，更大的居住面積同樣是剛需。

李鵬飛認(rèn)為，大平層的強(qiáng)勁表現(xiàn)，多少能夠抵銷很大一部分觀望情緒。但從市場的客觀規(guī)律來看，如果一旦出現(xiàn)同類產(chǎn)品過度扎堆，結(jié)果很可能引發(fā)未來在“大平層”這一細(xì)分市場領(lǐng)域形成“供應(yīng)過剩”，從而造成市場交易不穩(wěn)定的現(xiàn)象。“相對于周邊區(qū)域的大庫存，主城區(qū)基本還處于資源相對稀缺的狀態(tài)，特別是兼具教育資源、商業(yè)資源、交通資源的浮山后和嶗山兩大區(qū)域，吸引很多急于想改善居住環(huán)境的周邊區(qū)域購房者。由于當(dāng)年很多剛需購房者如今逐漸進(jìn)入換房周期，所以主城改善盤的潛在客戶基數(shù)還是比較大。

呂蕾

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