原標題：青島樓市“年中大考”結(jié)束 銷量面積及價格與去年持平

來源：觀海新聞／青島早報

原標題：青島樓市“年中大考”結(jié)束 銷量面積及價格與去年持平

來源：觀海新聞／青島早報

利好持續(xù)釋放，市場反應(yīng)平淡。觀海新聞／青島早報記者薛雅方攝

時間進入2023年7月份，青島樓市也正式年中收官了。這半年內(nèi)，樓市似乎坐上了過山車，從年初的開局平淡，到3月份的短暫復蘇，再到市場持續(xù)降溫后，又回歸平淡。盡管政策端持續(xù)釋放利好，但救市效果不盡如人意，樓市始終沒能走出讓人驚喜的行情。

隨著半年銷量成績單出爐，與去年同期相比，無論成交面積還是價格，都幾乎與去年持平，可算作是“基本及格”。而面對這樣的局面，不少人在猜測，下半年樓市會不會有更好的表現(xiàn)？房價會不會有上漲的趨勢？樓市“終考”要想取得好成績，仍需沖刺加油。

【曬成績】

量價齊漲但漲幅有限

先來看看上半年青島新房的銷售情況。來自銳理的數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月份，青島新房銷量達到51375套，622．16萬平方米，銷售總額為932．24億元。這一成績和去年同期相比，漲幅分別為1．5％、1．2％、1．6％，只能算得上是略微上漲。而房價方面，1—6月份平均價格為14984元，僅僅比去年價格上漲了0．4％。

從市場整體情況來看，今年上半年樓市可以用一個字來形容，就是“穩(wěn)”。但從1月份開始，樓市走勢與往年完全相反，早早地迎來了“小陽春”；3月份飆升至一季度最高點，很多人都在猜測樓市“小陽春”就要來了，幾乎所有的業(yè)內(nèi)人士都在預測，新一輪上漲行情已經(jīng)啟動。

然而在4月份，市場突然踩下了“剎車”，一波“倒春寒”讓所有人始料未及。進入5月份之后，樓市依然處于“低溫運行”階段，市場復蘇已經(jīng)無望。而進入6月份，作為2023年上半年的收官之月，在樓市寬松的格局下，各大樓盤動作頻頻，特別是“618”沖刺半年度業(yè)績的重要節(jié)點，各大房企都在為半年業(yè)績發(fā)力。此外，疊加西海岸、城陽、即墨等區(qū)域多個樓盤集中網(wǎng)簽，簽約量明顯上漲，并創(chuàng)下近半年最高紀錄。

其實，對于樓市是否會就此復蘇，多數(shù)人還是持有悲觀態(tài)度。在業(yè)內(nèi)專家看來，盡管各種市場利好政策頻發(fā)，但求穩(wěn)依然是目前市場的主旋律。銷量和價格持平，也正是市場穩(wěn)定的重要標志。

【看區(qū)域】

冷暖不均李滄成黑馬

雖說上半年市場從總體數(shù)量來看處于相對穩(wěn)定的階段，但對各區(qū)市來說，差別巨大。來自銳理的數(shù)據(jù)顯示，李滄區(qū)、高新區(qū)和市北區(qū)，成交套數(shù)增幅排名前三甲，分別上漲71％、64．8％和37．6％。而李滄區(qū)無疑成為最大的黑馬，這背后是東李片區(qū)新項目持續(xù)放量。不同于其他區(qū)位的項目，東李片區(qū)新項目幾乎兼顧了改善和剛需族的需求，性價比高也是東李片區(qū)最明顯的競爭優(yōu)勢。

在市北區(qū)，浮山后片區(qū)依然是重要的增長點，但隨著青啤靜瀾山和國泰華府逐漸進入尾盤階段，市北區(qū)此輪大幅上漲也要告一段落。當然，就整個市北區(qū)來看，老四方即將開啟新一輪的片區(qū)升級改造，閆家山等多地塊進入到了下半年的拍地計劃，由此是否產(chǎn)生類似浮山后的效果，我們將拭目以待。

另外，嶗山區(qū)上半年樓市成交量增長也超過了19％，這與張村河項目逐漸入市有著密切的關(guān)系。目前，作為最為火爆的片區(qū)，張村河周邊在今年上半年都處于樓市舞臺的中心位置，不過從目前開發(fā)商的反饋來看，多數(shù)樓盤開盤后銷量不及預期。所以，上半年嶗山片區(qū)的成交總價只實現(xiàn)了4．6％的增長，而片區(qū)成交均價還出現(xiàn)了16．7％的下滑。當然，從成交的絕對量來看，排名前三的是即墨、膠南和城陽，這三個區(qū)域的成交量均突破100萬平方米。

【二手房】

先強后弱掛牌量大漲

最后，來說一下二手房的成交成績。來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)，上半年青島二手房成交量為34524套，與去年同期的25264套相比有了非常大的增長。但整個二手房走出了與新房幾乎一模一樣的行情，都是從1月份起量，到了3月份達到頂峰，隨后一路下跌。不過與新房市場不同，二手房市場在6月份依然呈現(xiàn)下跌的趨勢，6月份成交量下跌了26％，沒能走出年中翹尾的行情。

對于上半年二手房市場的表現(xiàn)，來自諸葛找房的觀點認為，二手房在上半年的成績其實可圈可點，但依然存在著供需不匹配，“掛牌量飆升”與“交易減速”交織并存。針對上半年二手房成交總量的上升，諸葛找房的相關(guān)專家分析認為，這一方面是疫情防控放開，積壓的需求加速釋放，尤其是在大量剛性需求支撐下，市場熱度高漲；另一方面，今年購房政策放寬，放松限購限售、二手房帶押過戶、公積金貸款優(yōu)化等政策頻出，刺激了購房需求的釋放。但眼下二手房掛牌攀升、交易減速，市場信心仍待提振。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，重點10城二手房掛牌量環(huán)比上漲3．6％，同比上漲113．6％。而從另一指標掛牌量與成交量的比值來看，則能更加直接地看出掛牌與成交之間的博弈，5月重點10城市二手房掛牌量與成交量的比值升至27．8，達到歷史高位水平。掛牌量高漲，究其原因，其一是三年疫情的長期累積，去化放緩、掛牌量堆積；其二是業(yè)主持有房產(chǎn)信心不足，對未來形勢的不確定性增強，使得業(yè)主著急將手頭房產(chǎn)掛出，但由于近期去化速度減緩，去化速度趕不上掛牌的速度，所以才導致了掛牌量越積越多。

看點

銷售金額君一第一

來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年1—6月份，青島房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20企業(yè)合計銷售金額為669．2億元，同比下降3．5％；銷售面積TOP20企業(yè)合計銷售面積384．8萬平方米，同比下降8．6％。君一控股以61．3億元／31．9萬平方米的銷售業(yè)績蟬聯(lián)銷售金額、面積排行榜雙榜冠軍；海信地產(chǎn)以57．9億元的銷售業(yè)績位列金額榜第二名；中國金茂以57．8億元的銷售額位居金額榜第三名。

熱度排名金茂府奪冠

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年1－6月份，青島商品住宅項目銷售金額排行榜TOP10合計銷售金額為130．5億元，同比下降10．5％，本月TOP10門檻值提高至11．3億元。排行榜前三位的項目銷售金額均超14億元，其中大云谷金茂府持續(xù)熱銷，以14．7億元的銷售額位居榜首；第二位是銀豐·玖璽城，銷售金額為14．4億元；青啤·靜瀾山排名第三，銷售金額為14．2億元。

預測

誰將是下半年新的增長點

來自卓易數(shù)據(jù)的專家預測，從上半年開盤及拿地情況來看，主城區(qū)最熱的板塊莫過于李滄東部和張村河沿岸。未來，東李東部在售樓盤達10個左右，昆侖天麓灣發(fā)布案名和產(chǎn)品，青山湖岸正式開盤入市，而億聯(lián)簽約劉家下河，預計新增50萬平方米的新盤。而且今年一批次土拍中，李滄區(qū)3宗地塊全部成交，金茂獲得2宗地，擴容世園金茂府，和達獲得長澗地塊，又新增一個項目。

上半年，張村河片區(qū)進入C位。先是越秀＆青鐵拍得地塊將市場推向新高度；緊接著，海信地產(chǎn)在張村河再斬獲018地塊。目前，在售的魯信有鄰花園以及融創(chuàng)壹號院都主打大戶型高總價；而海信和華潤加速入市，其中華潤嶗山悅府已經(jīng)開盤，海信君璽也已開盤；靜山悅府目前現(xiàn)房在售。張村河南岸除了魯信有鄰花園之外，其他項目之間均面臨著激烈競爭。

下半年市場走勢將如何變化？讓我們來聽聽專家的觀點——

來自貝殼研究院的專家認為，目前限制性購房政策存在優(yōu)化空間，市場仍有較大增長機會。

2023年上半年，中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以修復市場預期，幫助樓市企穩(wěn)。預計下半年，全國層面樓市政策將延續(xù)寬松態(tài)勢。

6月，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行青島市中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會青島監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，新政全面覆蓋新房和二手房市場，內(nèi)容涉及執(zhí)行差別化信貸政策、限售條件放松、降低首付比例、推進“帶押過戶”、推行棚改房票等，大力支持剛需和改善型需求。當前，青島在限貸、限購等政策上亦有較大優(yōu)化空間，伴隨政策逐步優(yōu)化，青島市場仍存在增長機會。

諸葛找房的專家則認為，2023上半年市場由強復蘇轉(zhuǎn)入弱修復階段，部分城市仍面臨一定的下行壓力。展望后市，當前市場復蘇的基礎(chǔ)仍然不穩(wěn)固，復蘇動力偏弱，后續(xù)市場修復很大程度上仍依賴于政策端利好以及宏觀環(huán)境的改善。

本版撰稿觀海新聞／青島早報記者 劉鵬

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