原標(biāo)題：濟南樓市下一步如何走？

來源：山東商報

原標(biāo)題：濟南樓市下一步如何走？

來源：山東商報

“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例”“降低利率”……連日來，重磅樓市政策不斷，頻頻釋放樓市利好信號。“金九銀十”即將到來，有人稱，政策密集出臺帶來了最佳購房窗口期。實際上，這波政策調(diào)整前，濟南就已經(jīng)提前“上車”，也相應(yīng)取得了不錯的效果。那么，政策調(diào)整后會對市場帶來了怎樣的影響？面對“動作”幅度愈加有力的調(diào)整，濟南是否繼續(xù)跟進？

◎山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者 史尚靜

“認(rèn)房不認(rèn)貸”

納入政策工具箱

“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。”這是7月24日召開的中共中央政治局會議，在提及房地產(chǎn)市場時的重要表述。僅三天后，住建部明確了樓市調(diào)控方向，住建部部長倪虹在企業(yè)座談會上明確表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”如何落地，又對哪些城市有明顯影響？商業(yè)銀行一般支持首套房和二套房貸款，并且首套房的首付比例、貸款利率更低。在限購城市的限購區(qū)域，首套房的首付比例不一，多數(shù)最低可至30%,有的最低至35%，這使得住房套數(shù)的認(rèn)定備受關(guān)注。尤其是對于一些熱點一線城市來說，如果實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，勢必會有利于帶動需求入市。

8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（簡稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

作為近幾年樓市政策調(diào)整“工具箱”中呼聲比較高的選項，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即在認(rèn)定住房套數(shù)時，既看名下住房套數(shù)，又看房貸貸款記錄。有過貸款記錄，即便已售出名下住房，再購房也無法當(dāng)作首套房。而“認(rèn)房不認(rèn)貸”則使得一些有過貸款記錄的購房者，也可以享受到首套房標(biāo)準(zhǔn)，降低購房成本，也有助于提升市場活躍度。不過，需要注意的是，《通知》只是給出了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的具體標(biāo)準(zhǔn)，但也僅作為政策工具納入工具箱，具體哪些城市落地還要看各地情況。

濟南去年調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)行政策相對寬松

“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政策納入工具箱，對濟南有何影響？實際上，關(guān)注濟南樓市的人可能對此并不陌生，濟南于去年就已提前乘上這趟列車。去年5月底，濟南房地產(chǎn)調(diào)整調(diào)控政策動作不斷，濟南住房公積金中心發(fā)布通知，明確公積金貸款首套房認(rèn)定及異地戶籍家庭首套房首付款比例。其中，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由本市戶籍職工家庭在本市無住房且無住房貸款(含公積金貸款、商業(yè)貸款)記錄的，調(diào)整為本市戶籍家庭在本市無住房的。非本市戶籍家庭首套房貸款首付比例由60%調(diào)整為30%。以上政策的實施以房屋網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)，自2022年5月24日起施行。

在此之前，濟南執(zhí)行的是2017年4月20日開始實施的調(diào)控政策：本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。“其實當(dāng)前濟南的政策是相對比較寬松的，此次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’ 的調(diào)整對濟南不會有太大的影響。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

不過，從去年濟南樓市表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)政策的調(diào)整也確實對市場帶來了明顯帶動，市場活躍度明顯增加，市場預(yù)期和信心進一步提升。全年6月以8724套、10月以7823套，成為2022年濟南商品住宅賣得最好的兩個月。最直接的關(guān)系就是5月、9月濟南房地產(chǎn)調(diào)控政策做出了兩次大調(diào)整，直接帶動了后一個月的銷售成績。

此外，8月25日，財政部還公布《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部為繼續(xù)支持居民改善住房條件，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。該政策通過降低交易成本的方式，及時放出二手剛需房源，又能形成剛需和改善的良性循環(huán)。不過，這僅是對去年執(zhí)行政策的延續(xù)。

青島公貸首付“探底”

濟南是否跟進？

“組合拳”打出，市場動作不一。目前看來，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在全國各地的落地似乎來得并沒有那么速度，出于市場實際情況考慮，一線城市更加謹(jǐn)慎。但在樓市“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季到來之際，接連釋放政策利好，無疑是個好消息。

根據(jù)濟南市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全市商品房銷售面積594.5萬平方米，增長0.9%;商品房銷售額824.5億元，增長12.9%。從銷售構(gòu)成來看，住宅銷售面積510.2萬平方米，增長8.5%，占全部銷售面積的85.8%。住宅銷售額748億元，增長19.3%，占全部銷售額的90.7%。

1-7月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成912.6億元，降幅比上個月擴大0.9個百分點。按構(gòu)成分，建筑工程完成投資444.4億元；安裝工程完成投資24.8億元。按工程用途分，住宅完成投資662.6億元；辦公樓完成投資89.5億元；商業(yè)營業(yè)用房完成投資64.2億元。

濟南的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了第一季度的逐步復(fù)蘇，略顯后勁不足。開發(fā)商使出渾身解數(shù)，一些熱門盤保持住了勢頭，但更多的又開始打起降價牌，試圖以價換量。

就在8月28日，山東省青島市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整我市非限購區(qū)域住房公積金貸款首付比例的通知》，決定對青島市非限購區(qū)域住房公積金貸款首付比例進行調(diào)整。自2023年8月28日起，購買青島市非限購區(qū)域的首套和第二套自住住房，公積金貸款首付比例分別調(diào)整為20%和30%。此前，公積金貸款首付比例為30%和40%。據(jù)了解，青島市限購區(qū)域為市南、老市北，其他區(qū)域均為非限購區(qū)域。

青島公積金貸款首付比例“探底”后，濟南是否也將進一步有所動作？眼看就要進入第三季度，市場將有哪些調(diào)整也同樣讓人關(guān)注。

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