原標(biāo)題：青島再發(fā)樓市新政 拿“房票”兌新房

來源：青島日報

原標(biāo)題：青島再發(fā)樓市新政 拿“房票”兌新房

來源：青島日報

樓市觀察

繼公積金提額、商貸降息后，青島繼續(xù)給樓市“加油”。近日，青島出臺樓市新政，首提房票流通機(jī)制、優(yōu)化調(diào)整居住用地計(jì)容規(guī)則，為樓市需求釋放注入流動性，并為高品質(zhì)住宅建設(shè)鋪路。樓市政策力度達(dá)到了新高度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品質(zhì)住宅建設(shè)是托舉市場回升的另一條主線，在“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道”指導(dǎo)下，高質(zhì)量、好地段、好服務(wù)的新房項(xiàng)目依然具備市場潛力，這也為“因城施策”提供了新的寬松思路。

增強(qiáng)市場流動性

今年以來，全國多地房地產(chǎn)政策的松綁迎來全面花開的態(tài)勢。無論是廣州取消120平方米以上住房限購，還是北京優(yōu)化“雙限”政策等，各地都在根據(jù)實(shí)際情況，調(diào)整房地產(chǎn)政策以激活市場。不僅如此，全國層面也在促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，如今年1月金融監(jiān)管總局與住建部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制；2月，5年期以上貸款市場報價利率下調(diào)；3月，國務(wù)院常務(wù)會議更是強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，有效激發(fā)潛在需求。

青島陸續(xù)松綁的樓市政策也接踵而至。

3月初，《青島市2024年促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策的通知》發(fā)布，提出八大政策舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動房企轉(zhuǎn)型升級。

3月底，青島連發(fā)兩條購房相關(guān)新政。其一，自2024年4月1日起，階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；其二，自3月29日起，青島市調(diào)整住房公積金貸款政策，提高購買首套房與二套房公積金最高貸款額度，住房公積金最高貸款額度可達(dá)115萬元。政策發(fā)布后，部分銀行商業(yè)貸款首套利率降至3.45%，較年初首套房4%的貸款利率下降0.55%。對于購房者來說，兩項(xiàng)政策的發(fā)布進(jìn)一步降低了購房成本，尤其是對于購買首套房的剛需客群以及以舊換新人群來說，可以有效減緩還貸壓力，一定程度上提振了購房信心。

據(jù)了解，截至目前，除青島之外，已有南昌、煙臺、濟(jì)寧、贛州、九江、新余、潮州、汕尾等城市，從4月1日起階段性取消首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限。專家解釋，“不設(shè)下限”意味著可以突破差別化住房信貸政策，但是具體執(zhí)行程度還要看銀行。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平。

除階段性取消首套住房商貸利率下限和上浮住房公積金貸款額度外，近日發(fā)布的《青島市2024年進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策》中，政策措施還包括推行“房票”制度、縮短產(chǎn)權(quán)型人才住房配售周期、優(yōu)化二手房“帶押過戶”流程等。

據(jù)悉，青島市實(shí)施的“房票”制度允許房屋被征收的居民持“房票”購房，同時房企也可使用“房票”兌付現(xiàn)金，增強(qiáng)市場流動性。此外，青島還將通過金融手段支持高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，優(yōu)化土地使用政策，縮短產(chǎn)權(quán)型人才住房配售周期，并盤活存量土地用于保障性住房建設(shè)，以加大保障性住房供給。這些措施預(yù)計(jì)將對青島市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

本報樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，新政對市場起到了一定的助推作用，而之所以產(chǎn)生如此成效，與不少房企“舊項(xiàng)目加大促銷，新項(xiàng)目平價入市”的營銷策略有一定的聯(lián)系。以“房票”為例，“房票”的持有人需要在限期內(nèi)將“房票”進(jìn)行兌換使用。在當(dāng)前市場需求動能偏弱的情況下，這種定向需求更有助于加速新房存量去化，加快對市場的積極影響，來平衡市場供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期?！皩彿空叨?，新政給樓市帶來了積極的影響，與開發(fā)商調(diào)整策略的共同作用下，一些頗具性價比的產(chǎn)品將陸續(xù)推出。選擇合適的時機(jī)和項(xiàng)目，將是置業(yè)關(guān)鍵所在。”李鵬飛說。

發(fā)力品質(zhì)住宅建設(shè)

當(dāng)然，市場的回升仍然依托于房企自身的產(chǎn)品力。近日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施（第一批）》，在品質(zhì)住宅建設(shè)和土地市場方面進(jìn)一步激發(fā)市場活力。新政的亮點(diǎn)包括對住宅用地限價措施的調(diào)整、允許更長期的土地出讓公告時間和更寬松的資金壓力處理方式、對陽臺進(jìn)深的計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改進(jìn)等，共八條措施。

這八條措施，分別是豐富宗地公開信息、取消限價延長公告、緩解房企資金壓力、土地提前交付使用、提升公服配套品質(zhì)、豐富公共空間體系、促進(jìn)首層空間利用、優(yōu)化陽臺空間尺度。其中，后四條針對住宅品質(zhì)提升，具體措施為新建居住項(xiàng)目集中配建的鄰里坊及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、托育所、社區(qū)服務(wù)站、微型消防站，不計(jì)入容積率，在開展地價評估時不計(jì)入土地價值；與下沉空間相連的地下建筑，作為業(yè)主共享的文體活動設(shè)施使用的，其建筑面積不計(jì)入容積率；鼓勵在緊鄰居住小區(qū)集中綠地、活動場地的住宅建筑（低多層住宅除外）底層設(shè)置架空層，作為公共休閑、綠化等公共開放空間使用的，架空層中電梯、樓梯、門廳、設(shè)備管井、市政設(shè)備設(shè)施等必要使用空間的建筑面積不計(jì)入容積率；將陽臺進(jìn)深的計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)從1.8米拓寬至2.1米，封閉式陽臺進(jìn)深不超過2.1米的部分，按照陽臺建筑面積的一半計(jì)入容積率。

今年全國兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，在新模式下，今后要拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)，誰能抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子，提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來。

而有關(guān)好房子，山東省也制定了更為具體的標(biāo)準(zhǔn)。去年7月，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《山東省高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)意見》，根據(jù)《意見》，高品質(zhì)住宅應(yīng)符合高質(zhì)量發(fā)展要求，具備質(zhì)量優(yōu)良、安全耐久，功能優(yōu)化、健康舒適，環(huán)境優(yōu)美、便利宜居，設(shè)施完善、技術(shù)先進(jìn)，低碳綠色、節(jié)能環(huán)保，服務(wù)精細(xì)、鄰里和諧的品質(zhì)，體現(xiàn)人文美學(xué)價值、引領(lǐng)美好居住生活發(fā)展方向，是廣大群眾普遍認(rèn)可的“好房子”。《意見》從層高到建筑質(zhì)量、從車位配比到設(shè)施配置等多個方面，為“好房子”作了詳細(xì)的注解。

“因城施策”或繼續(xù)加碼

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月青島新房成交6969套，環(huán)比上漲125.5%，成交面積約93.59萬平方米，成交總金額約133.47億元，新房成交均價14261元/平方米。其中，新建商品住宅成交5333套，環(huán)比上漲128%，成交面積約65.57萬平方米。

這一成績與去年同期相比，無論是新房成交套數(shù)、成交面積還是成交總價均大幅下滑。其中成交套數(shù)同比下滑50.25%。另外，2024年一季度，青島商品房市場累計(jì)簽約282億元，同比下滑40.3%；簽約面積約198.43萬平方米，同比下滑39.1%；累計(jì)簽約套數(shù)14869套，同比下滑44.2%。分析其中原因，主要是去年3月市場因積壓需求集中釋放出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

而二手房方面，據(jù)青島貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月青島市二手房成交6198套，環(huán)比上漲144%，這一成交量成為近10個月以來的最高值。

銳理青島分析師認(rèn)為，對比新房和二手房成交情況來看，二手房成交量高于新房?？梢姡址渴袌鰧π路夸N售的沖擊比較明顯，目前新房銷售不僅要與區(qū)域內(nèi)新盤相互競爭，也要與區(qū)域內(nèi)二手房搶客。與此同時，新房和二手房的價格調(diào)整刺激了部分觀望的購房者入市，所以才迎來這波成交行情。

李鵬飛表示，目前房住不炒、保持房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展的基調(diào)沒有變化。大量樓市寬松政策的推出，主要是受新房市場銷售修復(fù)仍較為緩慢影響。在“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道”指導(dǎo)下，高質(zhì)量、好地段、好服務(wù)的新房項(xiàng)目依然具備市場潛力，這也給“因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策”提供了新的政策寬松思路。

呂 蕾

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