原標(biāo)題：濟南樓市“金三銀四”成色觀察

來源：山東商報

原標(biāo)題：濟南樓市“金三銀四”成色觀察

來源：山東商報

轉(zhuǎn)眼間，樓市傳統(tǒng)旺季“金三銀四”落下帷幕。降低首套房貸款利率下限、調(diào)整統(tǒng)一首套和二套房的最高貸款限額、官方啟動發(fā)放5000萬元置業(yè)消費券……今年第一季度濟南樓市利好新政調(diào)整頻頻，在相應(yīng)利好政策陸續(xù)落地傳導(dǎo)的大 背景下，購房者置業(yè)信心也得到了相應(yīng)提升。伴隨房企小范圍“以價換量”鳴槍搶跑，今年的濟南樓市三四月究竟是“金三 銀四”還是“銅三鐵四”呢？

◎文/圖 山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者 夏子繁

新房：

“改善”加推唱主角

工抵房“搶跑”售賣

如果說過去樓市的“小陽春”是猛烈且熾熱，那么當(dāng)下“小陽春”表現(xiàn)的則是溫和且輕柔。在4月的最后一天畫上句號后，傳統(tǒng)樓市旺季“金三銀四”也正式宣告結(jié)束。對于濟南新房市場而言，“金三銀四”沒有以往的轟轟烈烈，但是卻依然保持著傳統(tǒng)的“韌性”，市場冷熱分化的現(xiàn)象仍舊存在，改善盤成為當(dāng)下市場的主流。

時值周末，在濟南歷城區(qū)華山片區(qū)一改善盤售樓處外，記者看到該樓盤專用停車位已經(jīng)滿員，售樓處內(nèi)不少置業(yè)顧問正在為購房者介紹房源。“周末忙的時候中午飯來不及吃，基本上午餐變下午茶。”該樓盤一置業(yè)顧問稱，自3月開始，他們工作狀態(tài)陡然變得緊繃，無論是到訪量還是成交量環(huán)比年初都有較為明顯的上升，“主要還是人流量不穩(wěn)定，工作日人就少些，周末人就多些。”

濟南高新區(qū)奧體中路一改善型樓盤置業(yè)顧問則稱，自項目加推后市場反應(yīng)較為明顯，這兩個月他們也采取各種案場活動吸引購房者到訪，“效果還是有的，但是不如去年同時間段那么熱鬧。”根據(jù)濟南房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月濟南新建商品房共計推盤25次，推出房源2709套，環(huán)比來看，新加推房源量大幅上漲。而從推新房源的屬性來看，超半數(shù)以上都為改善型樓盤。

相較于“金三銀四”改善盤的平穩(wěn)升溫，剛需盤的表現(xiàn)則顯得差異分化明顯。有樓盤銷售向記者介紹稱項目三四月成交量逐月遞增，而有的樓盤則表示除周末到訪量尚可外，工作日基本無人問津。在近期的渠道中介宣傳海報中，記者也留意到，往期年末搶跑才會出現(xiàn)的工抵房現(xiàn)今已經(jīng)率先在市場上呈現(xiàn)。

所謂工抵房，指的是開發(fā)商為解決資金鏈緊張問題，將部分房源以低于市場價的價格抵給施工方或供應(yīng)商，后者再將這些房源轉(zhuǎn)手出售以快速回籠資金的現(xiàn)象。隨著市場調(diào)控深入和資金鏈緊縮，工抵房逐漸成為一些開發(fā)商緩解壓力的應(yīng)急手段。有渠道中介發(fā)宣傳海報“工抵房中的小鋼炮，天橋區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房售賣”，同時該渠道中介還表示“獨家工抵房源賣舊定向換新，能獲得專項購房補助”。該渠道中介向記者透露，正是由于今年“金三銀四”剛需市場表現(xiàn)不如預(yù)期，為求業(yè)績沖刺，所以房企不得不提早釋放工抵房“回血”。

二手房：

三四月咨詢量陡增

房主掛牌價剛升又降

同新房市場相對比，“金三銀四”二手房市場的成色則更為顯著些。根據(jù)濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的一季度房地產(chǎn)市場運行情況顯示，一季度新建商品住宅銷售1.23萬套，二手住宅交易1.26萬套，二手房成交量超越新房。走訪中不少房產(chǎn)中介門店也向記者表示，與前幾個月相比，3月和4月期間的購房咨詢?nèi)藬?shù)有所增加，市場關(guān)注度正在提升。

“我們機構(gòu)3月份二手房帶看量，較2月份增加了約30%，4月份這一數(shù)據(jù)還在上漲。”濟南歷城區(qū)一房產(chǎn)中介機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人介紹，帶看量的增長也帶動實際成交量增長，以他負責(zé)的片區(qū)為例，3月份成交量環(huán)比增長20%左右，4月份上半個月的成交量已經(jīng)基本接近2月全月的水平。

“當(dāng)然這種成交量的增長并非全面性，而是主要集中在一些熱門區(qū)域。”上述負責(zé)人表示，以高新區(qū)為例，該片區(qū)因其商業(yè)發(fā)展和教育資源吸引了大量購房者，但隨著今年三四月該片區(qū)供應(yīng)量較去年同期減少，于是不少購房者紛紛選擇轉(zhuǎn)向二手房市場。同時該片區(qū)市場二手房源以兩室和三室的中小戶型為主，這類房源以其相對合理的總價和較好的流通性，成為剛需和改善型購房者的首選。“與之相對，有的片區(qū)新房供應(yīng)量較高，則不少購房者會選擇購買新房，而這就導(dǎo)致片區(qū)內(nèi)掛靠新房的二手房交易活躍度低些。”該負責(zé)人說。

隨著熱點區(qū)域新房供應(yīng)量的減少，極大地提升了片區(qū)內(nèi)二手房交易活躍度，而二手房房東“繃不住”下調(diào)房價，也成為了市場“金三銀四”升溫的助燃劑。記者梳理某線上找房軟件相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年以來，二手房待售數(shù)量基本穩(wěn)定在77000套左右，最低時也有72000套左右，整體來看二手房待售數(shù)量較為穩(wěn)定。但是從價格方面來看，不少二手房價格存在一定的變動，且變動幅度較大。

以天橋片區(qū)一小區(qū)房源為例，通過房源時間軸可以看出，該房源在3月31日漲價3萬元，4月8日降價10萬元，18日漲價1萬元，25日又降價3萬元。而在該片區(qū)另一處房源，自3月28日漲價10萬元后，到了4月份接連降價，連續(xù)降價15萬元。某線上找房軟件列有“降價抄底購”房源榜單顯示，位列榜首的房源近期總價直降32萬元，目前處于已經(jīng)下架狀態(tài)。“在普遍二手房房主下調(diào)掛牌價的大背景下，購房者入場情緒也有所提升。”有房產(chǎn)中介工作人員認為，整體二手房市場“金三銀四”表現(xiàn)良好，但是相較于往期還是有所差距。

展望后市：

購房情緒變動小成市場“底色”

溫和調(diào)整期亦是平穩(wěn)發(fā)展期

山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者實地探訪中了解到，往年的“金三銀四”受市場整體情緒影響較大，不少購房者購房心理會產(chǎn)生起伏，焦慮情緒倒逼他們加速入場。但是隨著近些年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，購房者也漸漸有了新的轉(zhuǎn)變，他們不再受市場情緒影響，越來越多的購房者選擇根據(jù)自己的需求看房、買房。

“以我從業(yè)十幾年的經(jīng)驗來看，現(xiàn)在的購房者在買房這方面愈加理性，而不會隨著市場的起伏而盲目去購房。”有樓盤銷售負責(zé)人介紹，以往開春后的三四月是剛需購房者和改善性購房者集中入市的時間段，尤其是適婚年齡的青年在結(jié)婚前會優(yōu)先考慮購房，以穩(wěn)定婚期。在此時間段，市場只要有一部分購房情緒釋放，外加上各大房企的宣傳引導(dǎo)，很快大批購房者就會集中購房，由此帶來市場“小陽春”的現(xiàn)象。“而現(xiàn)在不一樣，無論市場怎樣帶動購房者情緒，他們都一定會按照自己的節(jié)奏去買房。”該負責(zé)人稱，正因為如此，今年的“金三銀四”沒有過去那么熱鬧，究其根本原因在于購房者的入場情緒變動較小。

據(jù)了解，自今年4月份以來，全國各地多個城市調(diào)控動作頻頻，上調(diào)公積金貸款額度、調(diào)低房貸利率下限、地方國資入場推進“以舊換新”等政策組合拳屢次出現(xiàn)。從機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，今年除核心一線城市“金三銀四”成色明顯外，其他大部分城市“金三銀四”均表現(xiàn)平平。

有業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)下各項利好政策的推進確實有效提升了購房者的入市信心，但實際這部分信心提升能否為市場帶來持續(xù)活力，仍有待時間驗證。“總體來看，濟南樓市在‘金三銀四’期間表現(xiàn)出一定的復(fù)蘇跡象，但市場整體仍處于溫和調(diào)整期。”該業(yè)內(nèi)人士稱，對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場而言，溫和調(diào)整期就是穩(wěn)定發(fā)展期，未來隨著政策的持續(xù)優(yōu)化和市場機制的逐步完善，樓市有望迎來更加穩(wěn)健的發(fā)展。

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