原標(biāo)題：青島樓市開(kāi)足馬力沖刺“中考” 部分購(gòu)房者仍選擇繼續(xù)觀望

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

原標(biāo)題：青島樓市開(kāi)足馬力沖刺“中考” 部分購(gòu)房者仍選擇繼續(xù)觀望

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

樓市觀察

6月過(guò)半，青島樓市正式進(jìn)入“年中沖刺”。近期密集實(shí)施的新政使得部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目樓盤(pán)到訪量明顯增加，讓本該按部就班的“年中沖刺”平添一把火。一方面市場(chǎng)一線價(jià)格松動(dòng)明顯，品牌房企項(xiàng)目銷售加快，另一方面二手房成交量占比持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)有所回落，市場(chǎng)的天平開(kāi)始逐漸向新房成交傾斜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期新房市場(chǎng)的活躍多以以價(jià)換量、新政助力和熱門房源短期供給失衡三方共同推動(dòng)形成，并不意味著當(dāng)下入市信心已完全恢復(fù)。但從整體看，今年樓市下半年相對(duì)樂(lè)觀。隨著政策的進(jìn)一步放松和市場(chǎng)供需的逐漸磨合，未來(lái)幾個(gè)月青島樓市有望繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)。

新房市場(chǎng)活躍度提升明顯

新政實(shí)施半月，樓市變化開(kāi)始顯現(xiàn)。

6月首周（6月3日—6月10日）恰逢端午小長(zhǎng)假，這也是5月底新政疊加利好之下的第一個(gè)假期，據(jù)青島貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一周青島新房和二手房共成交2619套。其中，新房成交1160套，二手房成交1459套，二手房熱度高于新房。業(yè)內(nèi)人士分析，從近三年成交情況看，2024年端午小長(zhǎng)假新房、二手房市場(chǎng)熱度更高。其中新房認(rèn)購(gòu)單量同比2023年上漲57％，與2022年同期比上漲5％；二手房成交量同比2023年上漲105％，與2022年同期對(duì)比上漲41％。

6月第1周，青島市新房（包括住宅、公寓、商業(yè)產(chǎn)品等）成交1160套。其中，住宅成交1000套，成交均價(jià)為14309元／平方米，與上周相比略有下降。新房成交總價(jià)區(qū)間出現(xiàn)較大變化，80萬(wàn)元內(nèi)新房成交230套，占比23％；80—100萬(wàn)元次之，占比15．8％。

從戶型面積上來(lái)看，100—120平方米、120—150平方米成交量領(lǐng)先，分別售出344套、284套，占比約34．4％、28．4％。單價(jià)方面，10000—15000元／平方米、8000—10000元／平方米均價(jià)段銷量較高，分別成交238套、220套。產(chǎn)品方面，高層房源銷量更高，共383套。

二手房方面，6月第1周，青島市二手房（包括住宅、公寓、商業(yè)產(chǎn)品等）共成交1459套，整體成交趨勢(shì)較平穩(wěn)。

從成交面積來(lái)看，80平方米內(nèi)面積段成交占比提升明顯，較前一周增加3．6個(gè)百分點(diǎn)。此外，140平方米以上、120－140平方米面積段成交占比也有一定提升，中間面積段占比相應(yīng)縮減。

熱搜二手房小區(qū)前三名分別是嶗山魯信長(zhǎng)春花園、西海岸維多利亞灣、西海岸山海灣。依托主城區(qū)成熟配套、大體量、山海資源等優(yōu)勢(shì)，三個(gè)小區(qū)人氣值常常名列前茅。從價(jià)格看，熱搜小區(qū)掛牌均價(jià)有6個(gè)小區(qū)在20000元／平方米以上，改善型小區(qū)成為意向二手房購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)。

與此同時(shí)，據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月青島二手住宅與新房住宅成交比值在1．21左右，環(huán)比上月降幅明顯。由此可見(jiàn)，在新政和市場(chǎng)雙重驅(qū)動(dòng)下，新房市場(chǎng)成交占比擴(kuò)大，活躍度提升明顯。

部分樓盤(pán)官宣收緊優(yōu)惠

政策影響，是促使買房人入場(chǎng)的重要因素。新政對(duì)市場(chǎng)的影響有多大？

舉例來(lái)說(shuō)，在調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之前，購(gòu)房者在市南有房子但在市北無(wú)房，市北買房組合貸公積金算二套，商業(yè)貸款也算二套，商貸的利率就達(dá)到了3．95％。新政后，市北買房不但可以算首套，而且二孩家庭公積金額度上浮20％，高品質(zhì)住宅再上浮20％，這樣公積金就基本覆蓋所有貸款，貸款利率是2．85％。相比較3．95％的商貸利率，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是較具吸引力的。

新政落地后，中介門店是感知市場(chǎng)溫度的最佳場(chǎng)所。鏈家地產(chǎn)一位商圈經(jīng)理表示，端午小長(zhǎng)假期間，其門店經(jīng)紀(jì)人共賣出6套新房，往常一個(gè)月大約也就成交八九套。賣出的這6套新房集中在市北區(qū)和李滄區(qū)，都是園林規(guī)劃比較完善、小區(qū)配套較為齊全的項(xiàng)目。他分析，成交量提升的原因，首先是因?yàn)楣?jié)假日期間時(shí)間充裕，此前積累的客戶趁假期帶家人復(fù)看，各方面條件合適的情況下定房；第二是近期購(gòu)房利好政策頻發(fā)，無(wú)論是從利率還是首付比例，都給足了空間，市場(chǎng)成交氛圍好，帶動(dòng)了置業(yè)者購(gòu)房積極性；第三是部分項(xiàng)目推出了一些特價(jià)房源，比較有吸引力。

青島鏈家地產(chǎn)趙加強(qiáng)表示，他們店所在的位置是浮山后區(qū)域，新政后不少客戶前來(lái)咨詢，很多都是為了孩子上學(xué)。往年這個(gè)時(shí)間段，因?yàn)檫^(guò)了學(xué)校的報(bào)名季，咨詢量會(huì)有下滑，但新政發(fā)布后，經(jīng)紀(jì)人接到的咨詢量較平時(shí)多了40％。成交的周期也在縮短，在浮山后板塊，主要是一些改善型家庭買房，次新房比較好出手。

新房方面，這個(gè)端午假期市區(qū)部分樓盤(pán)到訪量顯著提升，有樓盤(pán)甚至取得一天賣出19套的好成績(jī)，甚至有樓盤(pán)由于個(gè)別戶型達(dá)到了清盤(pán)階段，在端午假期后收緊了優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接連出臺(tái)的新政策，讓購(gòu)房門檻降低，購(gòu)房者熱情回升，部分即將完成銷售任務(wù)的房企開(kāi)始收緊優(yōu)惠保利潤(rùn)，這是優(yōu)質(zhì)房源供給有限的情況下市場(chǎng)回暖后的正常調(diào)整，更多的還是從市場(chǎng)供給方面考量。來(lái)自克而瑞青島的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份全市新建商品住宅供應(yīng)28．51萬(wàn)平方米，房源2449套，供應(yīng)面積環(huán)比下降19．3％，同比下降60．2％；1—5月累計(jì)供應(yīng)143．59萬(wàn)平方米，房源11252套，供應(yīng)面積同比下降54．8％。供給量的大幅縮水，加上政策的空前放松，還有貸款利率的空前優(yōu)惠，這些因素都在推動(dòng)樓市活躍度提升。

購(gòu)房者心態(tài)出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)變

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，新政更有利于一些原本就在猶豫的客戶，促進(jìn)這部分客戶加速入市。但不同購(gòu)房者對(duì)新政的敏感度也不盡相同。

原本打算“賣舊買新”的蘇先生在樓市新政后還是選擇繼續(xù)觀望。他向記者表示，由于他居住的小區(qū)房齡較新于周邊小區(qū)，因此平均掛牌價(jià)格一直比較高。“我現(xiàn)在掛的價(jià)格在整個(gè)小區(qū)里面算是便宜的了，可買家還是以行情為理由大幅砍價(jià)。我的掛牌價(jià)目前是符合市場(chǎng)行情的，我選擇再觀望下，有合適價(jià)格再置換。”

也有剛需購(gòu)房者表示不急于上車，選擇“慢慢看”。

小鄭是一位首套剛需購(gòu)房者。新政出臺(tái)后他表示，自己并不著急，慢慢看，如果遇到合適能降價(jià)的就談?wù)効础！拔椰F(xiàn)在就想買一個(gè)離工作單位近一點(diǎn)的小套二，在給自己一個(gè)安身之處的同時(shí)，兼顧考慮以后結(jié)婚使用。”小鄭說(shuō)，“首套房政策放寬對(duì)我意義不大，我本來(lái)就是首套房。這周末準(zhǔn)備去看一看房子，如果有合適的就繼續(xù)談一談價(jià)格，沒(méi)有合適的也不會(huì)硬上車，畢竟現(xiàn)在新政剛出來(lái)，也不會(huì)一下就收緊，可以慢慢看。”

本報(bào)樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，今年上半年，青島核心城區(qū)主要是消化去年的老盤(pán)，市區(qū)入市新盤(pán)在大幅減少。雖然曾經(jīng)的市場(chǎng)熱盤(pán)也在慢慢退場(chǎng)，青島整體庫(kù)存狀況處于持續(xù)修復(fù)期，但是得到市場(chǎng)認(rèn)可優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)中的優(yōu)質(zhì)房源卻在持續(xù)減少，其稀缺性也將逐漸顯現(xiàn)。這也是近期市場(chǎng)回暖的一個(gè)重要原因。從整體看，今年樓市下半年相對(duì)樂(lè)觀。隨著政策的進(jìn)一步放松和市場(chǎng)供需的逐漸磨合，未來(lái)幾個(gè)月青島樓市有望繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)。

呂蕾

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