原標(biāo)題：上半年青島樓市翹尾收官

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

原標(biāo)題：上半年青島樓市翹尾收官

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

樓市觀察

隨著6月樓市翹尾收官，青島樓市半年成績(jī)單出爐。回顧上半年，島城新房市場(chǎng)一直維持在每月3000-5000套成交量的水平。自5月開始，伴隨樓市新政落地，市場(chǎng)以價(jià)換量，情緒面逐漸改善，成交量呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。特別是6月新建住宅成交約13000套，環(huán)比5月成交，上漲幅度出現(xiàn)明顯“翹尾”，創(chuàng)上半年新建住宅成交新高。

6月成交重回高位

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1-6月青島商品房市場(chǎng)累計(jì)簽約金額約887億元，同比下滑22.5%；簽約面積約648萬(wàn)平方米，同比下滑17.3%；累計(jì)簽約套數(shù)51678套，同比下滑22.5%。從價(jià)格來(lái)看，1-6月青島市新建商品房的網(wǎng)簽均價(jià)為13689元/平方米，同比下滑6.3%。

其中6月，在近郊多個(gè)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，簽約量暴增。商品房簽約23081套、約274.29萬(wàn)平方米，簽約金額339.88億元，簽約均價(jià)12391元/平方米，環(huán)比下滑24.6%，簽約套數(shù)、面積、金額環(huán)比上漲213.3%、178.3%和109.8%。較去年同期相比套數(shù)下滑2.4%、面積上漲6.1%、簽約金額下滑5.6%、簽約均價(jià)下滑11.0%。其中商品住宅簽約13445套、169.48萬(wàn)平方米和245.65億元。

二手房方面，在以價(jià)換量以及政策優(yōu)化帶動(dòng)下，二手房市場(chǎng)整體保持活躍，但二手房住宅價(jià)格整體呈下行態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)掛牌量依舊明顯。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年青島二手房住宅市場(chǎng)4月達(dá)到成交頂峰，住宅成交超過(guò)7000套，進(jìn)入5月青島二手房成交出現(xiàn)下滑，6月二手住宅成交5458套。從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，100平方米以下的占比18.87%，100-120平方米面積段成交最多，占比37%，與120-150平方米兩個(gè)面積段合計(jì)約占68%。

本土房企表現(xiàn)搶眼

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1-6月新建商品房銷售金額前20的開發(fā)商，總銷售金額約402.39億元，占青島整個(gè)市場(chǎng)45.3%，本地房企占據(jù)半壁江山。

海信地產(chǎn)在青島市場(chǎng)份額占比越來(lái)越高，2024年以來(lái)，海信君璽、海信海德山莊、海信璟悅、海信依云小鎮(zhèn)等樓盤熱銷，共計(jì)簽約55.68億元、26.42萬(wàn)平方米，帶動(dòng)海信地產(chǎn)站上簽約量的冠軍寶座。中國(guó)金茂以34.04億元的簽約金額，位居第二，金茂中歐國(guó)際城、金茂海爾產(chǎn)城創(chuàng)、大云谷金茂府簽約活躍。天一仁和以簽約26.16億元位列第三，特別是嶗山前海地段的高端豪宅項(xiàng)目——天一仁和吾疆，為公司的整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)了顯著的份額，單獨(dú)簽約金額就達(dá)到了11.47億元。瑞源集團(tuán)在瑞源名嘉荷府、瑞源名嘉國(guó)際簽約活躍的帶動(dòng)下，簽約量躋身房企榜單前四位，簽約25.03億元。和達(dá)集團(tuán)簽約22.38億元，躋身前五，和達(dá)北岸山語(yǔ)城、和達(dá)和山等項(xiàng)目表現(xiàn)突出，單盤簽約量均在2.5億元以上。

從商品住宅各區(qū)域成交情況來(lái)看，2024年6月青島新建商品住宅成交主力集中在西海岸、城陽(yáng)和即墨。數(shù)據(jù)顯示，西海岸新區(qū)簽約5597套、約73.8萬(wàn)平方米，占全市簽約總量的43.5%；緊隨其后的是即墨，簽約1741套、約20.38萬(wàn)平方米，占比12.0%；城陽(yáng)排名第三簽約1484套、約18.62萬(wàn)平方米，占全市簽約總面積的11.0%。

分板塊來(lái)看，東李世博園和張村河這兩個(gè)片區(qū)由于地理位置優(yōu)越和較多項(xiàng)目上市，吸引了眾多房企進(jìn)駐，成為競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，當(dāng)然價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。李滄東部在售樓盤10個(gè)左右，加上次新二手房的加入，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。昆侖天麓灣、青山湖岸、招商璀璨璟園、青鐵芳華地已經(jīng)開盤，東李的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈，最新的融海啟城開盤均價(jià)到了1.8萬(wàn)元/平方米左右。在6月初，張村河的價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，銷售加速。目前在售的魯信有鄰花園以及融創(chuàng)壹號(hào)院都主打大戶型高總價(jià)，而海信君璽和璟悅、華潤(rùn)、越秀青鐵和樾府已經(jīng)開盤，無(wú)論是產(chǎn)品還是示范區(qū)競(jìng)爭(zhēng)都很激烈。

新政激發(fā)新活力

上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻出。尤其是4月底以來(lái)，各地因城施策，持續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。北京、深圳、天津、成都等一、二線熱點(diǎn)城市密集優(yōu)化了住房限購(gòu)政策，除此之外，多地還明確提出支持“以舊換新”、盤活閑置住房、優(yōu)化供地等措施。

回顧上半年新政軌跡，青島連續(xù)四批次出臺(tái)28條政策，包括取消首套房商貸利率下限、下調(diào)房貸首付款比例、在全省率先實(shí)施按區(qū)（市）認(rèn)房不認(rèn)貸等。5月17日央行房貸政策“三連發(fā)”，青島迅速跟進(jìn)。5月31日，青島再出新舉措，“青九條”新政落地，15%的首套商貸首付比例、3.45%的首套商貸利率、5年以上首套2.85%的公積金利率都是1998年房改以來(lái)的最低值，另外推出了按區(qū)（市）認(rèn)房不認(rèn)貸，自2024年6月1日至7月31日新房網(wǎng)簽前1萬(wàn)名購(gòu)房者送5000元面值家電消費(fèi)券等一系列政策。6月24日，部分銀行調(diào)整房貸利率，覆蓋新房、二手房。其中，首套房按照LPR基準(zhǔn)利率降低70個(gè)點(diǎn)執(zhí)行，二套降低20個(gè)點(diǎn)，三套降低10個(gè)點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前青島首套商貸利率最低3.25%，二套最低3.75%，三套最低3.85%，全力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在政策帶動(dòng)下，市區(qū)熱盤的關(guān)注度持續(xù)增加，新房銷售和中介機(jī)構(gòu)的看房量、咨詢量、下單成交量都有較明顯增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)整首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)行按區(qū)（市）認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，疊加公積金貸款利率及首付比例的下調(diào)，能夠降低購(gòu)房成本。按照區(qū)（市）認(rèn)定首套的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于跨區(qū)購(gòu)買改善房的客戶來(lái)講，降低了首付壓力，也拉動(dòng)更多改善需求入市。此外，鼓勵(lì)支持“以舊換新”，深化“優(yōu)鮮賣”模式，在房企、國(guó)有平臺(tái)開發(fā)企業(yè)等單位的助力下，“以舊換新”的市民改善住房條件將更高效。

銷售端的持續(xù)增長(zhǎng)，也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)形成了較為活躍的態(tài)勢(shì)。6月20日，嶗山王家村35號(hào)地塊正式開拍，在經(jīng)過(guò)一個(gè)多小時(shí)、364輪競(jìng)價(jià)之后，青島海業(yè)益佳地產(chǎn)開發(fā)有限公司以39516元／平方米的價(jià)格競(jìng)得該地塊，成交總價(jià)約18.87億元，成為青島樓面價(jià)“新地王”。

品質(zhì)成為市場(chǎng)試金石

上半年市場(chǎng)分化比較突出，改善型產(chǎn)品為市場(chǎng)支撐，而且越來(lái)越注重品質(zhì)及產(chǎn)品的創(chuàng)新，改善型產(chǎn)品增配明顯。同時(shí)從新增供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，隨著產(chǎn)品檔次升級(jí)，中高端改善產(chǎn)品成為供應(yīng)主力。另一方面，自去年年底以來(lái)，主城區(qū)的剛改產(chǎn)品項(xiàng)目增加，尤其是市北和東李出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品，毛坯也成為一個(gè)趨勢(shì)，目的是通過(guò)降低總價(jià)降購(gòu)房門檻。

結(jié)合今年以來(lái)新房市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)，卓易數(shù)據(jù)分析師表示，近2個(gè)月來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展的積極政策不斷加碼，在政策的推動(dòng)下，積壓了一段時(shí)期的市場(chǎng)情緒得到釋放。從5月以來(lái)，新房市場(chǎng)成交保持了較為樂(lè)觀的增長(zhǎng)幅度。從市場(chǎng)實(shí)際的去化速度和有效存量來(lái)看，各區(qū)域不同程度承壓，總價(jià)在200-300萬(wàn)元的住宅去化相對(duì)較快。

本報(bào)樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，樓市的分化趨勢(shì)愈加明顯，熱門片區(qū)的個(gè)別樓盤強(qiáng)者恒強(qiáng)，反之弱者恒弱。從青島上半年成交榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，高品質(zhì)改善型樓盤在市場(chǎng)上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，隨著購(gòu)買力提升，購(gòu)房者不僅關(guān)注地段、配套等要素，更加關(guān)注低密、園林、戶型等產(chǎn)品屬性。而高端改善市場(chǎng)的活躍，反映了人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求，以及對(duì)稀缺資源的需求。未來(lái)一個(gè)階段，雖然有積極政策和市場(chǎng)情緒的雙重推動(dòng)，但“理性購(gòu)房”將成為市場(chǎng)的主旋律。性價(jià)比高、建筑質(zhì)量好、生活配套完善的樓盤將成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)，樓盤要靠“真本事”才能贏得市場(chǎng)。 呂 蕾

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