原標(biāo)題：濟南樓市進入“以質(zhì)換量”新階段

來源：山東商報

原標(biāo)題：濟南樓市進入“以質(zhì)換量”新階段

來源：山東商報

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2025年1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，至此蛇年首月房價數(shù)據(jù)正式“出爐”。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，蛇年首月濟南新房、二手房價格繼續(xù)維持跌勢，其中濟南新房價格迎來十八連降，二手房則迎來了二十一連降。與“連連下降”的房價相匹配的是當(dāng)月低迷的成交量，1月濟南新建商品房成交5357套，較去年12月減少1295套，低于近12個月平均成交量。業(yè)內(nèi)觀點認為，受春節(jié)假期影響，濟南新房和二手房的成交和供應(yīng)均出現(xiàn)一定程度下滑，但隨著近期官方置業(yè)補貼券的釋放，市場正向反饋明顯，當(dāng)下市場上改善型項目已經(jīng)成為“主力軍”，“小陽春”氛圍正在逐漸形成中。

◎文/圖 山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者 夏子繁

開年首月新房價格十八連降

網(wǎng)簽量卻低于近12個月均值

隨著龍年樓市熱潮漸漸退去，蛇年樓市的大幕已然拉開。作為新年的“開門”月，濟南樓市又有怎樣的表現(xiàn)呢？國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)提交了一份“參考答案”。根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，濟南2025年1月份新房價格環(huán)比下降0.2%，同比下降6.3%，迎來了十八連降。

山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2022年11月濟南新房價格開始下跌，截至2023年1月已經(jīng)實現(xiàn)三連降。2023年2月濟南新房價格為該年度首次止跌上漲，到了7月則是實現(xiàn)了六連漲，8月新房價格開始下降，到了今年1月已經(jīng)實現(xiàn)十八連降。換而言之，濟南新房價格環(huán)比下降已經(jīng)長達一年之久。值得一提的是，在房價重點監(jiān)測我省的四個城市濟南、青島、煙臺、濟寧中，除青島外，其余城市開年首月房價均為環(huán)比下降。其中，青島1月份環(huán)比上漲0.1%，同比下降5.2%；煙臺環(huán)比下降0.4%，同比下降5.9%；濟寧環(huán)比下降0.2%，同比下降5.3%。

在新房價格持續(xù)下降的大背景下，開年首月濟南樓市網(wǎng)簽量也不盡如人意。根據(jù)濟南房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，濟南新建商品房成交5357 套，較去年12月減少1295 套，環(huán)比下降19.47%。從近12個月月均成交量來看，濟南月均成交為6922套，開年首月成交量低于近12月平均值。據(jù)多位房企項目營銷負責(zé)人向記者透露，開年首月恰逢春節(jié)假期前后，大部分樓盤都處于“慢動作”狀態(tài)。“基本上每年的第一個月各家房企都不會有太大的動靜，而這可能就是導(dǎo)致首月成交量下滑明顯的原因之一。”有房企項目營銷負責(zé)人說。

在城區(qū)關(guān)注度方面，開年首月關(guān)注度最高的城區(qū)依然是歷城區(qū)。作為濟南房地產(chǎn)市場供應(yīng)和成交的主力城區(qū)，歷城區(qū)項目產(chǎn)品豐富，可滿足各類購房者需求。除此之外，1月市中區(qū)和槐蔭區(qū)的關(guān)注度也相對較高，緊跟歷城區(qū)之后。同時，歷下區(qū)、天橋區(qū)和高新區(qū)關(guān)注度則相對一般，其最主要原因與這些片區(qū)所售項目數(shù)量較少有關(guān)。從片區(qū)來看，歷城區(qū)雪山、唐冶等熱門片區(qū)深受購房者青睞，此外如核心城區(qū)的科技城、會展中心、和諧片區(qū)等也深受購房者青睞。從2024 年起，改善型住房消費占比逐漸增加，伴隨后期熱門改善型項目相繼入市，或?qū)⑽罅抠彿空哧P(guān)注，未來改善型住房需求在濟南樓市所占的比重將不斷提升。

二手房迎二十一連降

首月成交量較去年同期大幅下滑

同新房市場一樣，開年首月二手房市場的表現(xiàn)也是顯得過于“平淡”。在曾經(jīng)歷了長達十七個月的連續(xù)下跌之后，濟南二手房價格于2023年2月穩(wěn)住了頹勢。此后市場上二手房價格雖有短暫的“回溫”表現(xiàn)，但很快又開始了新一輪下降，并且此輪下降較之前的連續(xù)十七連降跌勢更為“兇猛”。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年1月濟南二手房價格跌勢依舊，環(huán)比下降0.1%，同比下降9.9%，已經(jīng)迎來了二十一連降。

事實上，當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，二手房市場已成為主導(dǎo)力量。2024年1至7月全國25個重點城市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新建商品房與二手房總成交規(guī)模同比下降約12%，但二手房交易比重逆勢攀升至64.1%的歷史峰值，這種市場分化凸顯出購房者偏好向現(xiàn)房資源轉(zhuǎn)移的趨勢，尤其在一二線城市表現(xiàn)尤為顯著。以省城濟南二手房房價歷史數(shù)據(jù)為例，自2021年起，濟南二手房價格進入長達4年的溫和下行周期，月度環(huán)比跌幅始終維持在1%以內(nèi)，但持續(xù)時間超預(yù)期。2023年2月濟南二手房房價曾出現(xiàn)短暫回暖，并延續(xù)至4月，形成階段性價格修復(fù)窗口。但隨后市場再度承壓，截至今年1月已連續(xù)二十一個月呈現(xiàn)下行態(tài)勢。

值得注意的是，在山東省內(nèi)，國家重點監(jiān)測的四個城市中，開年首月除青島外，其余四城均出現(xiàn)環(huán)比下跌趨勢。其中，青島1月份環(huán)比持平，同比下降7.8%；煙臺1月份環(huán)比下降0.5%，同比下降9.0%；濟寧1月份環(huán)比下降0.5%，同比下降5.8%。實際上，二手房價格的持續(xù)回落并未能扭轉(zhuǎn)成交低迷態(tài)勢，最新數(shù)據(jù)顯示開年首月濟南二手房成交2839套，較去年12月4320套下降明顯，考慮到去年12月為年底部分購房需求集中釋放，而1月受春節(jié)假期因素影響，首月二手房成交數(shù)據(jù)尚屬情理之中。雖然1月二手房成交量不高，但同期相比數(shù)據(jù)還算可觀，這也表明當(dāng)前二手房市場復(fù)蘇仍在持續(xù)。

從二手房成交分布區(qū)域來看，歷城區(qū)繼續(xù)排在城區(qū)成交量第一位，緊跟其后的是市中區(qū)。除此之外，歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)和高新區(qū)成交量依次排列，章丘區(qū)和長清區(qū)由于距離主城區(qū)較遠，二手房成交占比一直相對較低。“雖然開年首月濟南二手房價格環(huán)比繼續(xù)下降，但整體下降幅度處于合理區(qū)間。”有房產(chǎn)中介人士稱，當(dāng)下二手房市場呈現(xiàn)降幅收窄態(tài)勢，市場韌性進一步顯現(xiàn)，未來或有更多剛需、剛改購房群體將進入二手房市場。

改善型項目或成新年“主力軍”

市場慢速“回暖”正當(dāng)時

雖然開年首月新房、二手房表現(xiàn)不如預(yù)期，但是自春節(jié)之后，濟南官方釋放5000萬元置業(yè)優(yōu)惠券，外加上各家房企“動作”不斷，市場很快充滿了陣陣“暖意”。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，節(jié)后售樓處的到訪量明顯增加，主要原因在于購房者的消費習(xí)慣。春節(jié)前，多數(shù)家庭會避免大額支出，過完年后，二、三月份便成了相對集中的購房時段，所以售樓處的到訪量隨之上升。

對于2025年市場的發(fā)展趨勢，業(yè)內(nèi)觀點認為，2025年開年全國房地產(chǎn)市場將延續(xù)“止跌回穩(wěn)”基調(diào)，其中改善型項目或成為支撐市場回暖的核心動能。記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下濟南東城區(qū)作為供應(yīng)核心區(qū)域，改善型房源占比超50%，其中科技城、鳳凰路沿線及長嶺山片區(qū)成為高端項目集中地。據(jù)不完全統(tǒng)計，科技城片區(qū)年內(nèi)預(yù)計推出超2000套改善房源，海信長嶺山地塊主打130平方米以上面積的高端產(chǎn)品，銀豐玖璽城等標(biāo)桿項目也將持續(xù)釋放供應(yīng)。

有業(yè)內(nèi)觀點認為，2025年濟南改善型住房成交占比或?qū)⑼黄?0%，具備教育資源優(yōu)勢、地鐵800米輻射圈內(nèi)的高品質(zhì)項目有望持續(xù)領(lǐng)漲。隨著科技城片區(qū)七里河路地塊、CBD北延等優(yōu)質(zhì)土地逐步入市，濟南樓市或?qū)⑦M入“以質(zhì)換量”的新平衡階段。

“2025年濟南房地產(chǎn)市場的主基調(diào)仍然穩(wěn)定。”上述業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場供需兩端都展現(xiàn)出理性態(tài)勢。從供給端看，開發(fā)商不再盲目擴張，而是潛心鉆研，將主要精力放在產(chǎn)品打造上，力求通過優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品在市場中站穩(wěn)腳跟。需求端的購房者也愈發(fā)成熟，不再跟風(fēng)搶購，而是從自身居住需求、經(jīng)濟實力、生活便利性等多方面綜合考量，謹慎挑選真正契合自己的房子。供需雙方對自身目標(biāo)都有著清晰認知，這種理性氛圍使得整個濟南房地產(chǎn)市場缺乏大幅波動的基礎(chǔ)，未來大概率會保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

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