樓市調(diào)控連番加碼，限購最嚴(yán)政策出臺(tái);

土地供應(yīng)不足，開發(fā)商搶破頭;

房貸逐步收緊，住宅成交明顯下滑

……

2017年前6個(gè)月，濟(jì)南樓市經(jīng)歷了多重跌宕起伏，在政策及市場調(diào)控的影響下，無論是開發(fā)商還是購房者，對市場走向更加關(guān)注。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，

上半年濟(jì)南供需大幅萎縮，

住宅網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下了過去三年最低點(diǎn)。

下半年供應(yīng)貨量充足，

多重因素疊加之下，

市場不確定性正在凸顯。

數(shù)據(jù)分析

供需雙降，房價(jià)同比看漲

經(jīng)歷了多重調(diào)控政策影響，今年上半年的樓市一度進(jìn)入“低迷期”。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)

濟(jì)南2017年上半年住宅新增供應(yīng)量275.6萬平方米，成交367.3萬平米，成交量是新增供應(yīng)量的1.33倍。

2016年上半年新增供應(yīng)量與成交量分別是743.2萬平米、744.5萬平米，基本持平。

與去年同期相比，新增供應(yīng)量僅是去年的37%，而成交量也幾乎是“腰斬”。

濟(jì)南房地產(chǎn)界的資深人士指出，一般來說，新增供應(yīng)量要大于成交量才是正常的。從去年開始，市場逐步進(jìn)入供小于求的單方市場。

一方面，濟(jì)南在供給端和需求端同時(shí)抑制，規(guī)定期房必須建到12層以上才能申請預(yù)售許可證，批準(zhǔn)入市。

這導(dǎo)致相當(dāng)一批房源因工期進(jìn)度問題無法上市銷售，上半年開盤銷售的房源大幅減少，各大樓盤至少要三四個(gè)月才能趕上進(jìn)度。

多數(shù)項(xiàng)目“沒房賣”，導(dǎo)致住宅市場存量消化周期大大低于正常水平，供不應(yīng)求，所以價(jià)格居高不下。

從上半年的走勢來看，“限購”成為了濟(jì)南樓市“分水嶺”。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2016年10月濟(jì)南正式啟動(dòng)樓市限購政策后，成交量就步入下行軌道，雖然年底有所提高，但也是曇花一現(xiàn)，而且有各大房企年底沖業(yè)績等因素?fù)诫s其中。總體大趨勢沒有改變。

今年一季度，新建住宅的月均網(wǎng)簽量維持在8000套左右。

4月19日，濟(jì)南市調(diào)控政策再次升級(jí)，史上最嚴(yán)的政策出臺(tái)，限購、限貸、限售、限價(jià)，全面封堵。隨后，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)跌到了冰點(diǎn)，5、6月份維持在5000套上下，基本上是回到了三年前的水平。

整個(gè)上半年，濟(jì)南新建住宅網(wǎng)簽量在42000多套，相比去年同期的67000多套，萎縮了大約38%。

按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，濟(jì)南新建住宅價(jià)格仍在漲，4月、5月同比漲幅分別在117.3%、116.7%.

房企之戰(zhàn)

恒大綠地龍湖列前三甲

近年來，濟(jì)南的樓市被普遍看好，這也吸引了越來越多的外來品牌房企進(jìn)駐。從市場占有率來看，也越來越向品牌房企集中，一線開發(fā)商以絕對優(yōu)勢排在前列。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示

今年上半年，濟(jì)南銷售額和銷售面積居前的開發(fā)商主要有：恒大、綠地、龍湖、中海、萬科、魯能、中建等。

“一線房企的優(yōu)勢越來越明顯，本土的開發(fā)商逐漸在淡出市場。”濟(jì)南一家房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，這份榜單是以銷售額為主要參照指標(biāo)，受開發(fā)節(jié)奏以及拿地?cái)?shù)量影響較大。

恒大主要依托恒大御峰、恒大濱河左岸、恒大龍奧御苑等老項(xiàng)目支撐業(yè)績，以絕對優(yōu)勢保持龍頭地位。

綠地則是因?yàn)槿ツ昴孟铝薈BD的土地，上半年住宅進(jìn)入銷售節(jié)點(diǎn)，同時(shí)有唐冶的綠地城等原有項(xiàng)目壓倉，排名靠前不難理解，下半年南康板塊的新里城、龍奧板塊的柏仕晶舍入市，有望再上一個(gè)臺(tái)階。

龍湖堪稱逆襲，此前只有西客站的名景臺(tái)一個(gè)項(xiàng)目，去年在土地拍賣市場上頻頻攻城略地，斥巨資儲(chǔ)備了多個(gè)項(xiàng)目，今年終于華麗轉(zhuǎn)身，如今水晶酈城、春江酈城等多點(diǎn)開花，迅速躋身前三，而且還有多個(gè)后續(xù)項(xiàng)目即將進(jìn)入“收獲期”。

中海仍然靠著超級(jí)大盤華山項(xiàng)目，繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。萬科更不用多說，合作、并購多個(gè)項(xiàng)目，還總能把普通水果賣出沙拉的價(jià)格。

魯能在濟(jì)南的主力項(xiàng)目領(lǐng)秀城進(jìn)入開發(fā)末期，由于配套日趨成熟，強(qiáng)勁勢頭未減，唐冶的泰山七號(hào)開始逐步發(fā)力，兩大項(xiàng)目接力讓魯能地產(chǎn)穩(wěn)居前列。

下半年這一格局未必繼續(xù)保持，萬達(dá)、華潤等地產(chǎn)大鱷已經(jīng)取得大量的土地儲(chǔ)備，一旦殺入市場，勢必改寫排名和位次。

目前的土地拍賣政策也更有利于資金實(shí)力雄厚的大開發(fā)商，中小房企逐漸失去競爭優(yōu)勢，難有立足之地。

土地供應(yīng)

地少價(jià)高，房企搶破頭

受政策以及客觀因素影響，上半年濟(jì)南拍地節(jié)奏放緩。

前六個(gè)月土地招拍掛成交210.5萬平方米，與去年上半年的221.4萬平方米基本持平。

其中，6月30日一天成交108.5萬平方米，超過上半年總成交量的50%。而且，這些土地相當(dāng)一部分是保障大項(xiàng)目，并非普通房企能拿到的。

第三方統(tǒng)計(jì)顯示

去年濟(jì)南招拍掛成交的土地面積大約712萬平方米，

2015年605萬平方米，

2014年則超過900萬平方米，

2013年接近800萬平方米。

從今年濟(jì)南出爐的土地供應(yīng)計(jì)劃來看，可以通過招拍掛市場供應(yīng)的土地面積仍然偏緊。

同時(shí)，濟(jì)南的土地價(jià)格正在走出洼地，原來實(shí)行唯一土地熟化人政策，省城的地價(jià)一直保持較低價(jià)位。去年6月30日起廢除該政策，全部網(wǎng)上競價(jià)，樓面地價(jià)迅速補(bǔ)漲，彩石、南康、工業(yè)北路等板塊的樓面價(jià)紛紛破萬。

今年上半年，章丘、長清的樓面地價(jià)分別逼近6500元/平方米、6000元/平方米。即便是要求溢價(jià)率超過100%、150%，開發(fā)商必須封頂甚至現(xiàn)房銷售，仍然擋不住搶地?zé)崆椤?/p>

經(jīng)過數(shù)月的推地空窗期，濟(jì)南下半年將迎來供地大潮。6月下旬，唐冶掛牌出讓的土地中，有5宗是去年帝華違約被收回的。如今重新拍賣，有的地塊起始價(jià)就漲了接近4倍。

濟(jì)南已經(jīng)明確，在熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭?ldquo;限地價(jià)+競配建保障房”的模式。

后市預(yù)測

持續(xù)收緊,房企或面臨搶客

下半年，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場走勢如何，無疑是各界普遍關(guān)注的話題。

上半年的半夜開盤認(rèn)籌、一賣房就搶光、不托關(guān)系買不到、全款優(yōu)先選房、捆綁車位地下室等非正常現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)嗎?

有業(yè)內(nèi)人士指出，政策層面來看，經(jīng)過連續(xù)數(shù)輪的房地產(chǎn)調(diào)控后，進(jìn)入5、6月份部分城市依然有繼續(xù)加碼的動(dòng)作，政策調(diào)控從嚴(yán)態(tài)度仍較為明確，沒有松動(dòng)的跡象。

另外，房貸實(shí)際利率上調(diào)，購房成本提高，這些不利因素疊加，下半年樓市的不確定性進(jìn)一步凸顯。

房貸政策對樓市的影響舉足輕重，北京等一線城市率先上浮首套房的按揭貸款利率，日前鄭州的主流銀行也開始對首套房執(zhí)行上浮10%的政策，濟(jì)南各大銀行已經(jīng)取消首套房貸款利率尚未折扣優(yōu)惠，放款速度明顯放緩，會(huì)不會(huì)也上浮?

濟(jì)南一家房企的負(fù)責(zé)人稱

從最近的開盤情況來看，價(jià)格高出客戶心理預(yù)期的項(xiàng)目，去化率往往較低。上半年成交量一般的情況下，各大開發(fā)商的任務(wù)指標(biāo)都?jí)旱搅讼掳肽辏瑸榱送瓿蓸I(yè)績，不排除會(huì)以價(jià)換量搶收市場，所以可能會(huì)合理定價(jià)，加快出貨，保持流動(dòng)性。

在嚴(yán)格的限購政策下，

有資格買房的客戶正在逐漸減少，

如果政策不松動(dòng)，

下半年供應(yīng)量集中趕上來，

開發(fā)商可能面臨搶客的問題。

[責(zé)任編輯：楊凡、于國奇]

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