近日，半島都市報(bào)熱線96663接到多位市民反映關(guān)于二手房買賣過程中出現(xiàn)糾紛的事件，其中有些市民在經(jīng)過協(xié)商無果之后無奈進(jìn)行起訴，而由于訴訟時(shí)間較長，這些市民也是備受煎熬，無奈向本報(bào)求助。而記者整理近期的相關(guān)案例發(fā)現(xiàn)，其中賣家違約以及交易不成后中介費(fèi)不退的情況為多數(shù)，業(yè)內(nèi)人士分析稱，賣方違約和中介費(fèi)不退，多數(shù)是因?yàn)槔骝?qū)動(dòng),律師提醒,買方應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)證據(jù),如果調(diào)解不成,可向法院起訴,要求房主履行合同,并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。而也有市民反映，明明是賣方違約，可是買方卻輸了官司，相關(guān)律師也是進(jìn)行了專業(yè)分析。

案例一：房子沒買成中介費(fèi)不退

近日，市民于女士向半島都市報(bào)反映稱，今年三月份，她通過城陽的儒房地產(chǎn)中介購買一套厚德國際森林的房子，當(dāng)時(shí)買房時(shí)房東在外地，中介就讓房東的母親跟我簽的購買房屋意向書，5萬元的房屋定金也給房東打過去了。半個(gè)月后中介給我打電話說房東不想賣了：“然后我就找律師起訴了房東，中介說我的中介費(fèi)隨時(shí)退，他們會(huì)出庭作證。我就沒起訴中介，完事我就找中介要中介費(fèi)，他們就不給退了，說沒有說過隨時(shí)退中介費(fèi)的事，讓我跟房東要去！我感覺我沒有權(quán)利找房東要中介費(fèi)，但是中介費(fèi)就是不退……”于女士說起此事，還是十分氣憤。

通過于女士提供的購房中介合同當(dāng)中，半島記者看到，相關(guān)條款上寫著：“甲方同意出售后，有反悔不賣或不按約前來簽訂出讓合同等行為，致使無法完成合同約定之情形，則甲方應(yīng)雙倍返還定金給乙方，且甲方亦自愿按本意向書中確定的房屋總價(jià)2%給丙方，作為丙方為甲乙雙方居間服務(wù)期間所的必要費(fèi)用……”“三方若出現(xiàn)爭議，可先進(jìn)行調(diào)解，如調(diào)解不成，則起訴至相關(guān)人民法院，違約方承擔(dān)訴訟費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。”通過合同看到，如果賣方違約，賣方需要返還買方雙倍定金并且由賣方支付中介費(fèi)。

中介：我們也是受害者

對(duì)于于女士反映的情況，半島記者又試圖聯(lián)系當(dāng)時(shí)代表房東簽字的一位楊女士，但是接電話的并不是楊女士本人，對(duì)方只是表示知道家里有這么一件房產(chǎn)糾紛的事情，但是具體情況不清楚。

記者隨后又聯(lián)系了儒房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)此事的邊經(jīng)理，邊經(jīng)理表示，他們中介其實(shí)也是受害者：“作為中介方，我們肯定是希望房屋成交的，但是房東違約，我們其實(shí)也是受害者，后來買方把賣方告上法院，買方要求我們出庭作證，我們也幫助買方出庭作證了，現(xiàn)在還沒有判下來。說實(shí)話，中介也是要上班工作來賺錢的，并不是免費(fèi)服務(wù)的，這件事已經(jīng)持續(xù)四五個(gè)月了，這件事情的責(zé)任在于房東違約，我們中介并沒有做錯(cuò)什么，讓我們退中介費(fèi)是不合理的，客戶如果想要中介費(fèi)的話，可以通過法院判決賣方違約由賣方來返還中介費(fèi)……”

除此之外，邊經(jīng)理告訴記者，今年由于各種因素，賣方違約的案例在各個(gè)中介都不少，各個(gè)中介也都有自己的處理方式，中介方面忙活好幾天，最后房屋交易不成，也是有苦說不出。對(duì)于中介的說法，于女士也是不予認(rèn)可：“中介方面沒有完成他的工作，我覺得沒有理由收中介費(fèi)……”

案例二：賣方違約無奈起訴至法院

在另一個(gè)案例當(dāng)中，市民孫女士近日向半島都市報(bào)反映稱，今年2月份她在即墨買了一套二手房，因貸款事宜將房東告上法庭，法院判房東違約，該女士想讓房東按合約辦事，但法院稱該女士訴訟不當(dāng)，相關(guān)要求不予支持。

通過判決書半島記者看到，當(dāng)時(shí)買方的訴求為：1、原被告合同繼續(xù)有效；2、被告繼續(xù)履行房屋合同以及貸款過戶事宜；3、判令被告支付律師費(fèi)；4、所有訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。而法院方面的最終判決為：因原告僅僅交了6000元定金，并未開始履行過戶程序，因此對(duì)于原告要求被告履行合同以及配合原告完成貸款手續(xù)等訴求不予支持，同時(shí)由于原告訴求不當(dāng)，關(guān)于律師費(fèi)等費(fèi)用，法院方面也不予支持。孫女士拿到判決書的時(shí)候，也是一頭霧水，不知道如何是好。

律師：買方訴求應(yīng)合理合法

明明是賣方違約，可是買方為啥還輸了官司？記者就此采訪了山東川佳律師事務(wù)所張寶清律師。據(jù)張律師介紹，根據(jù)《擔(dān)保法》 的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

對(duì)于房屋買賣中約定定金條款的，如果賣方違約反悔，買方可以主張雙倍返還定金。如果在買方僅交付定金賣方反悔的情形下，買方主張繼續(xù)履行合同的主張，很難獲得法律支持，特別是在需要銀行按揭貸款支付購房款，而又尚未取得銀行貸款前，賣方反悔不配合辦理貸款手續(xù)的，實(shí)踐中很難操作。如果在買方已經(jīng)實(shí)際全部交付購房款完畢，則要求賣方履行合同，協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，是會(huì)獲得法律支持的。

賣方違約后買方應(yīng)如何更好維權(quán)？

據(jù)多位中介工作人員介紹,他們平時(shí)在二手房買賣過程中遇到賣方違約情況也常見,多數(shù)情況下通過協(xié)商基本都能解決。賣方違約主要是因?yàn)橛行┓课莘績r(jià)快速上漲,賣方感覺賣虧了,寧愿違約也不愿履行合同,結(jié)果對(duì)于市場秩序造成了不良影響。在二手房交易中,單方違約存在較強(qiáng)的投機(jī)性。在強(qiáng)勢賣方面前,很多買方不得不忍氣吞聲,選擇私了,即賣方向買方雙倍返還定金,買方承受房價(jià)上漲帶來的“現(xiàn)金貶值”:原有購房款加上違約金賠償,也買不起房了。

實(shí)踐中，對(duì)于房屋買賣合同糾紛中，往往牽涉中介（居間）費(fèi)用支付問題，這需要按照合同的約定處理，合同中沒有明確約定的，已經(jīng)支付的居間費(fèi)用，居間方在促成買賣合同成立后，即取得了居間報(bào)酬不再返還，是否實(shí)際履行，與居間方無關(guān)。至于居間損失的賠償事宜，由人民法院根據(jù)查明認(rèn)定的事實(shí)依法作出判定。

“在房屋買賣類大宗數(shù)額交易的合同簽訂，建議找專業(yè)律師協(xié)助簽訂，可以盡最大限度規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)”，山東川佳律師事務(wù)所張寶清律師說。

[責(zé)任編輯：楊凡、徐紅梅]

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