三分建,七分管。老舊小區(qū)改造不能“一改了之”,如果后期管理、維護(hù)跟不上,難免會重蹈“臟亂差”的覆轍。花大力氣整治完的老舊小區(qū),不能“一年新、兩年舊、三年再回頭”。如何建立起長效管理機(jī)制,是記者在這次蹲點(diǎn)中試圖破解的命題。

市中區(qū)二七街道一些老舊小區(qū)引進(jìn)物業(yè),對停車進(jìn)行規(guī)范。齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者邱志強(qiáng)攝

敲鑼打鼓迎物業(yè)，換個燈泡不花錢

2017年8月14日,華能路上的省地礦局宿舍業(yè)委會成立,78歲的居民張秉祥成為小區(qū)業(yè)委會主任。省地礦局宿舍建于1998年,原來小區(qū)的管理由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)。“2015年開始發(fā)放物業(yè)補(bǔ)貼之后,我們就‘?dāng)嗄獭恕！睆埍檎f,產(chǎn)權(quán)單位不再負(fù)責(zé)小區(qū)管理,物業(yè)公司也撤出了小區(qū)。此后,小區(qū)環(huán)境就逐漸變得臟亂差。

所以,業(yè)委會成立之后,第一件事就是給小區(qū)選物業(yè)。這可不是個容易事,既要物業(yè)公司能留得下,又得不讓居民多花錢。“我們根據(jù)小區(qū)居民數(shù)、車輛數(shù),再加上物業(yè)公司的工作人員數(shù)量進(jìn)行了匡算,算下來每平米每月收7毛錢,每輛車收100塊錢。”這樣的價格,物業(yè)公司能夠略有盈利。

談了三家公司后,最終業(yè)委會和一家公司簽訂了協(xié)議。2017年12月2日,物業(yè)公司正式進(jìn)駐小區(qū),“那天我們敲著鑼、打著鼓、演著小節(jié)目歡迎物業(yè)公司來。”居民張國利說。隨后,小區(qū)的議事規(guī)則、車輛管理辦法、文明公約等逐項出臺,今年4月又建立起了業(yè)主代表大會制度。“有了這些,可以保障小區(qū)日常管理規(guī)范有序,讓小區(qū)不再回到臟亂差的樣子。”

燕山小區(qū)也是由許多個單位宿舍組成,隨著這些單位逐漸退出了管理,小區(qū)也開始臟亂差起來。三年前,這里聘請了物業(yè)公司。“當(dāng)時我們是濟(jì)南第一個開放式小區(qū)實行物業(yè)化管理的。現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)每平米每月3毛5,政府另外補(bǔ)貼4毛,也綽綽有余了。”居民劉先生說。

他掰著手指頭算了一筆賬,“以前家里的電燈泡壞了,找人來修,出門費(fèi)就收了50塊；有天晚上馬桶堵了,想找人來修,開口就要100塊。有了物業(yè)之后,打個電話能免費(fèi)上門修,我家60多平,一月收20多塊錢的物業(yè)費(fèi)。”

“請物業(yè)也是為了破老舊小區(qū)長效管理的題,原來一整治完很快就恢復(fù)原樣了。光靠突擊肯定不能徹底解決,居民日常生活每天都有問題要解決。”燕山小區(qū)居委會主任徐廷軍說。

“相對濟(jì)南老舊小區(qū)的整治過程來說,整治改造完成后實現(xiàn)長效管理還較薄弱。如果整治后無人看管和維護(hù),過不了幾年可能又會重蹈覆轍。”濟(jì)南市房管局物業(yè)處副調(diào)研員閆亮說。

十名“園長”走馬上任，老街坊自管口袋公園

沒有物業(yè)公司的小區(qū),為了保持改造后的效果,居民們也有辦法。在老舊小區(qū)改造中,二七新村街道鐵一社區(qū)內(nèi)新建了一批口袋公園,公園建成后挺漂亮,但很快里面小草枯了、竹子黃了。這樣下去可不是辦法,6月3日上午,小區(qū)的黨員、樓長、志愿者坐到了一起,商量口袋公園應(yīng)該怎么管。“我們商量著,選幾個‘園長’吧,讓居民自己來管。”居民楊榮美說。這樣,經(jīng)過報名和推薦,10名口袋公園的“園長”走馬上任。

尹繼蘭是“園長”之一,72歲的她對于新職位有點(diǎn)擔(dān)心:“我們年紀(jì)不小了,好多事干不了,也就能跟居委會反映,可居委會也沒這個能力管這么多公園呀。”這也正是鐵一社區(qū)綜合黨委書記、居委會主任劉彩霞擔(dān)心的。“現(xiàn)在這些口袋公園還在一年的養(yǎng)護(hù)期內(nèi),等這一年過了,維護(hù)將是一大筆費(fèi)用,這筆錢從哪里出?”

“我們鼓勵各個小區(qū)按照自己的情況探索長效管理辦法,比如有的小區(qū)就幾棟樓,居民互相熟悉,或者是單位宿舍,他們就可以商量著成立一個業(yè)委會。也不能說給老舊小區(qū)引入物業(yè),就能達(dá)到長效管理,這只是其中的重要一方面。”閆亮說,其他也可以通過街道辦事處牽頭成立管委會或組織業(yè)主委員會,雇上幾個人打掃下衛(wèi)生,維持下停車秩序等,這種自管的形式也可以鞏固提高改造后的效果。

三家物業(yè)來了又走，意識還得與時俱進(jìn)

老舊小區(qū)停車難,是一個通病。樂山小區(qū)內(nèi)只有100個車位,居民的車卻有700多輛。“小區(qū)里早就設(shè)上了起落桿,但是一直沒落下來。”居民刁會林說。“我們居委會因為性質(zhì)問題,不能設(shè)卡收費(fèi),就想請一家物業(yè)公司進(jìn)來,對停車進(jìn)行規(guī)范。”樂山小區(qū)社區(qū)綜合黨委副書記王娟說。可是前前后后來了三家物業(yè)公司,評估過后都走了。“因為不賺錢,所以這些公司不愿意留下來。”

明湖小區(qū)東五區(qū)也在路口設(shè)上了道閘,變成一個半封閉式的小區(qū)。東五區(qū)的南區(qū)和北區(qū)各有一個車輛出入口,設(shè)了兩道起落桿。院內(nèi)居民的車輛都安裝了藍(lán)牙設(shè)備,可以自由出入,外來車輛則需登記。

“這是物業(yè)公司設(shè)的。”69歲的居民朱景成說,明湖小區(qū)東五區(qū)引進(jìn)了物業(yè),對小區(qū)的衛(wèi)生、治安、停車秩序進(jìn)行規(guī)范化管理,且向當(dāng)?shù)卣疇幦〉搅速Y金,目前居民不用掏物業(yè)費(fèi)。“小區(qū)有800多戶居民,300多輛車。不收停車費(fèi),外面的車輛有時還會被放行進(jìn)來。”朱景成和其他老住戶并不太滿意目前的停車管理。街道辦也將馬上引進(jìn)新的物業(yè)公司來管理停車,居民們將一起協(xié)商做出停車方案,明確是否收費(fèi)、收多少錢。

“物業(yè)屬于企業(yè),肯定要以經(jīng)營為主。現(xiàn)在由政府掏錢來補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)用,但肯定不是一個長久之計。不能因為是老舊小區(qū),就由政府完全包攬,這對其他小區(qū)來說是不公平的,居民花錢買服務(wù)的意識還需要提高。”閆亮說。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定,對老舊小區(qū)長效管理進(jìn)行政策扶持,2016—2020年,各區(qū)財政按每月0.3-0.4元/平方米的標(biāo)準(zhǔn),對接管老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予專項補(bǔ)助。閆亮表示,“想通過這種形式改變居民們的意識,讓物業(yè)通過服務(wù)得到他們的認(rèn)可,畢竟各個區(qū)的經(jīng)濟(jì)條件、消費(fèi)水平不一樣,實施起來也各不相同。”

“不管是引進(jìn)物業(yè)還是居民自治,都不能脫離屬地管理的原則,當(dāng)?shù)卣家獙吓f小區(qū)的長效管理負(fù)責(zé)。”閆亮強(qiáng)調(diào),也要發(fā)揮好政府職能部門在社區(qū)管理中的作用,比如每個街道辦的城管中隊、環(huán)衛(wèi)所、市政所都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行管理。（齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn) 記者劉雅菲 于悅）

[責(zé)任編輯：楊凡、穆楠]

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