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解讀商辦市場(chǎng)|青島辦公樓市場(chǎng)頭部企業(yè)韌性突顯 餐飲業(yè)態(tài)引領(lǐng)零售復(fù)蘇趨勢(shì)

來(lái)源:半島網(wǎng)

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2023-07-12 16:16:07

原標(biāo)題:解讀商辦市場(chǎng)|青島辦公樓市場(chǎng)頭部企業(yè)韌性突顯 餐飲業(yè)態(tài)引領(lǐng)零售復(fù)蘇趨勢(shì)

來(lái)源:大眾報(bào)業(yè)·半島新聞

原標(biāo)題:解讀商辦市場(chǎng)|青島辦公樓市場(chǎng)頭部企業(yè)韌性突顯 餐飲業(yè)態(tài)引領(lǐng)零售復(fù)蘇趨勢(shì)

來(lái)源:大眾報(bào)業(yè)·半島新聞

半島全媒體記者 于紅靚

7月11日,仲量聯(lián)行對(duì)二季度青島房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行回顧。“上半年,青島各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),整體經(jīng)濟(jì)有序恢復(fù)。辦公樓市場(chǎng)方面,頭部企業(yè)展現(xiàn)出較強(qiáng)的需求韌性,中小企業(yè)的需求復(fù)蘇仍有阻力。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官?gòu)埇摫硎尽A闶鄣禺a(chǎn)方面,餐飲業(yè)態(tài)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇,租金降幅在分化的市場(chǎng)表現(xiàn)中有所收斂。

辦公樓市場(chǎng)

新增供應(yīng)55,630平方米,租金環(huán)比下跌1.4%

復(fù)蘇動(dòng)力不及預(yù)期,頭部企業(yè)穩(wěn)定續(xù)航。一季度市場(chǎng)活躍度短暫升溫后,辦公樓市場(chǎng)需求在二季度逐漸回歸基本面。上半年,青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量?jī)H為6.9萬(wàn)平方米,較去年同期下降約30.8%,同時(shí)略低于過(guò)去五年上半年數(shù)據(jù)的平均值,需求復(fù)蘇不及預(yù)期。整體辦公樓市場(chǎng)以搬遷為主,新設(shè)和升級(jí)需求在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)較為活躍。頭部企業(yè)展現(xiàn)出較強(qiáng)的需求韌性,在上半年貢獻(xiàn)了多個(gè)1,500平方米以上的大面積租賃成交。其中,來(lái)自證券、基金、保險(xiǎn)等頭部金融企業(yè),建筑工程和能源類(lèi)的國(guó)企央企,以及語(yǔ)言培訓(xùn)類(lèi)頭部企業(yè)的需求表現(xiàn)較為突出。

上半年無(wú)甲級(jí)辦公樓入市,乙級(jí)市場(chǎng)迎來(lái)5.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。位于金家?guī)X金融區(qū)的青鐵大廈,以及位于李滄區(qū)的信聯(lián)天地1號(hào)樓于上半年投入使用,推高全市整體辦公樓市場(chǎng)存量至578萬(wàn)平方米,并小幅推高市場(chǎng)整體空置率至29.9%。其中青鐵大廈作為青鐵華潤(rùn)城的自持型辦公物業(yè),與同項(xiàng)目的萬(wàn)象匯、酒店、公寓、住宅等產(chǎn)品共同構(gòu)建起完整的物業(yè)生態(tài)體系,成為所在區(qū)域內(nèi)的高端優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)連續(xù)四個(gè)季度無(wú)新增供應(yīng),供需關(guān)系得以改善,市場(chǎng)空置率環(huán)比及同比分別下降1.2和10.4個(gè)百分點(diǎn),至37.4%。

中小型企業(yè)租戶(hù)預(yù)算持續(xù)收縮,擾動(dòng)市場(chǎng)情緒。整體經(jīng)濟(jì)形式仍處于復(fù)蘇初期,大企業(yè)景氣度的恢復(fù)略好于中小企業(yè)。因此,大型企業(yè)的租賃預(yù)算較為穩(wěn)定謹(jǐn)慎,但中小企業(yè)的租賃預(yù)算持續(xù)收縮,給整體市場(chǎng)租金帶來(lái)下行壓力。截至第二季度,整體市場(chǎng)平均有效租金為77元/平方米/月,環(huán)比下降1.4%,同比下降4.7%。甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為112元/平方米/月,環(huán)比下降1.0%,同比下降4.5%。

關(guān)注頭部企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)需求,提升運(yùn)營(yíng)策略的競(jìng)爭(zhēng)維度。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《從八大行業(yè)頭部企業(yè)年報(bào)看不動(dòng)產(chǎn)需求沿革》,75家頭部上市企業(yè)去年租賃成本總額達(dá)607億,保持雙位數(shù)增長(zhǎng),對(duì)辦公樓市場(chǎng)影響深刻,也是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇早期應(yīng)該關(guān)注的核心驅(qū)動(dòng)力。從項(xiàng)目層面,運(yùn)營(yíng)管理及租賃策略的專(zhuān)業(yè)化提升將帶來(lái)更多先發(fā)優(yōu)勢(shì)。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示:“隨著經(jīng)濟(jì)活力持續(xù)恢復(fù),以?xún)?yōu)質(zhì)的頭部企業(yè)租戶(hù)構(gòu)筑核心驅(qū)動(dòng),以多元化的租賃體系和平臺(tái)服務(wù)吸引中小企業(yè)聚集,將有助于打造良好的項(xiàng)目生態(tài)內(nèi)循環(huán)。“

零售地產(chǎn)市場(chǎng)

餐飲業(yè)態(tài)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇,整體租金降幅收窄

餐飲業(yè)態(tài)引領(lǐng)復(fù)蘇趨勢(shì),茶飲、黃金等細(xì)分品類(lèi)表現(xiàn)活躍。上半年青島消費(fèi)市場(chǎng)有序恢復(fù),社會(huì)消費(fèi)品零售總額在一季度實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)4.2%,客流已基本恢復(fù),尤其以旅游帶動(dòng)的假期消費(fèi)表現(xiàn)突出。但整體消費(fèi)意愿及消費(fèi)頻次仍有差距,因此零售地產(chǎn)市場(chǎng)的分化表現(xiàn)有所加劇。餐飲業(yè)態(tài)的復(fù)蘇趨勢(shì)最為強(qiáng)勢(shì),占上半年新開(kāi)店鋪面積的50%。以連鎖品牌為代表的正餐、休閑簡(jiǎn)餐及咖啡茶飲等細(xì)分品類(lèi)較為活躍,麻六記在華潤(rùn)萬(wàn)象城開(kāi)出青島首店,茉酸奶自2022年底進(jìn)入青島以來(lái)已迅速布局12家門(mén)店,人氣咖啡品牌MANNER的青島首店進(jìn)駐海信廣場(chǎng)。時(shí)尚業(yè)態(tài)整體復(fù)蘇依然疲弱,但黃金珠寶品類(lèi)較為突出,以周大生、潮宏基為代表的金飾品牌在上半年開(kāi)出近20家門(mén)店。娛樂(lè)業(yè)態(tài)雖然明顯復(fù)蘇,但上半年整體開(kāi)店和關(guān)店比例相當(dāng)。兒童及生活服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)亦有復(fù)蘇趨勢(shì),但均以小面積需求為主。

上半年無(wú)新項(xiàng)目交付,全年供應(yīng)增量回落。截至二季度末,全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)存量為562萬(wàn)平方米。在無(wú)新增供應(yīng)帶動(dòng)下,全市凈吸納量顯著收縮。截至第二季度,整體市場(chǎng)空置率為9.1%,環(huán)比持平,同比仍高出1.4個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)分化表現(xiàn)加劇,整體租金降幅收窄。截至第二季度,青島優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為204元/平方米/月,環(huán)比下降0.3%,同比下降3.5%,整體降幅有所收窄。隨著客流反彈帶來(lái)的積極信號(hào),表現(xiàn)穩(wěn)定的核心項(xiàng)目正逐漸止跌企穩(wěn),但項(xiàng)目間不同的租金策略正在加劇市場(chǎng)的分化表現(xiàn)。

市場(chǎng)調(diào)整迎來(lái)緩沖期,優(yōu)質(zhì)物業(yè)更受矚目。2023年以來(lái),整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的增速不及預(yù)期,也給消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)些許不確定性。但未來(lái)供應(yīng)的回落給青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的調(diào)整和緩沖空間,預(yù)計(jì)市場(chǎng)租金將在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的帶動(dòng)下于明年進(jìn)入上升通道。

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海報(bào)新聞 2023-07-12

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