原標(biāo)題：濟(jì)南“關(guān)聯(lián)操作”訴訟案例值得行業(yè)借鑒

來源：濟(jì)南日報

原標(biāo)題：濟(jì)南“關(guān)聯(lián)操作”訴訟案例值得行業(yè)借鑒

來源：濟(jì)南日報

“售后返租、投資穩(wěn)賺”這樣的廣告是不是聽起來很誘人？“黃金旺鋪、全城發(fā)售，商鋪只賣住宅價，售后返租讓你10年就能回本。”這樣的高收益是不是讓你怦然心動？近幾年來，有一些商鋪開發(fā)商正是以這種“售后返租”的高額回報，把商鋪做成“理財產(chǎn)品”，吸引你高價購買商鋪。從表面上看，這種可以看作“理財產(chǎn)品”的商鋪收益很可觀。尤其在近兩年銀行存款利率持續(xù)下調(diào)的大背景下，吸引力就更大。

然而，你不知道的是，這種“商鋪理財”其實蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險，一旦運作過程中出現(xiàn)問題，看上去很美的“售后返租”就成了陷阱，很多人收不到約定的租金，甚至連自己商鋪的具體位置都找不出來。從全國的情況來看，不少人因“售后返租”陷入困境，甚至告到法院也無法追回?fù)p失。近日，濟(jì)南一起集體訴訟案例幫業(yè)主成功追回了損失，代理律師“關(guān)聯(lián)操作”的方式，或成為行業(yè)可借鑒的樣本。

商鋪“售后返租”存在違約風(fēng)險

劉女士幾年前就是看到開發(fā)商誘人的廣告，購買了“售后返租”的商鋪。當(dāng)時，銷售人員告訴她，買了這種商鋪，有專門的運營公司幫他們托管商鋪，可以一次簽10年合同。每年按8%的收益率來算，10年就可以保底收益80%。如果再把每年的收益存成理財產(chǎn)品，綜合收益算下來，10年就可以妥妥地回本了。即便合同期過了無人托管，業(yè)主自己出租也沒有問題，畢竟，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，租金也會水漲船高。

劉女士購買了商鋪之后，眼看著商鋪交付了，運營公司也進(jìn)駐了，但只收了一年的租金，運營公司就稱商鋪租不出去。此時，劉女士聯(lián)系了和她一樣購買商鋪的部分業(yè)主，去找開發(fā)商，對方則稱商鋪已經(jīng)交由運營公司，和他們沒有關(guān)系。等他們?nèi)フ疫\營公司時，對方則表示商鋪租賃情況不理想，一年根本賺不到8%，雙方要么按市場實際租賃情況分成，要么就解除合同，由業(yè)主聯(lián)合起來出租。劉女士這才知道上了當(dāng)。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，像劉女士這種情況，在全國不少城市出現(xiàn)過。各類“售后返租”項目遍地開花，火爆異常，在經(jīng)濟(jì)情況好的時候確實發(fā)展迅速，也能給業(yè)主帶來收益，一旦碰上市場行情不好，商鋪出租無法獲得相對較高的收益，運營公司就維持不下去，甚至干脆“躺平”來應(yīng)付業(yè)主。在這種情況下，業(yè)主就有可能損失慘重，甚至訴訟告贏了，因為運營公司沒有財產(chǎn)和資金可以執(zhí)行，從而贏了官司依然拿不到錢。雖然很多商鋪組合起來是一家商場，但各個業(yè)主的商鋪并沒有明確的位置區(qū)間，因而沒辦法單獨出租，只能把所有的業(yè)主集合起來共同出租。人多了難達(dá)成一致，最后往往是商鋪收回，也沒有辦法保證平穩(wěn)運營，更別談穩(wěn)定的收益。

對此，劉女士后悔地說，她當(dāng)時只看到“售后返租”省去了投資者自行出租的麻煩，能保證穩(wěn)定的收益，卻沒有考慮市場風(fēng)險。

“售后返租”業(yè)主拿到賠償

那么，“售后返租”帶來的問題，開發(fā)商真的就沒有責(zé)任嗎？能否讓他們也跟著承擔(dān)責(zé)任？濟(jì)南一起集體訴訟案，通過對關(guān)聯(lián)公司提起訴訟，幫助545戶商鋪業(yè)主挽回了損失，該案例或可成為同類案件可借鑒的樣本。

在位于濟(jì)南繁華地段的一處36萬平方米的某國際購物廣場，545戶商鋪業(yè)主與商管公司簽訂了10年委托經(jīng)營合同，而接受經(jīng)營委托的商管公司未按合同約定支付委托經(jīng)營收益，且將商鋪又委托給了其關(guān)聯(lián)公司。業(yè)主無奈，一紙訴狀將商管公司及其關(guān)聯(lián)公司推上被告席，要求其足額支付保底收益金及利息。

根據(jù)合同相對性原則，該委托經(jīng)營合同糾紛一般應(yīng)由簽署合同的濟(jì)南A商管公司承擔(dān)付款義務(wù)。這種情況就和全國其他城市差不多，往往因商管公司賬上沒有錢而陷入困境。承辦此案的山東中敬誠律師事務(wù)所律師經(jīng)過詳細(xì)調(diào)查研判，發(fā)現(xiàn)此案存在轉(zhuǎn)委托及捆綁銷售等情況，經(jīng)與545戶業(yè)主訴訟代表人商議，決定將涉案商鋪的開發(fā)商濟(jì)南B房地產(chǎn)公司及其關(guān)聯(lián)公司濟(jì)南C商管公司、廊坊D商管公司作為本案被告，要求其一并承擔(dān)連帶責(zé)任。接受委托后，山東中敬誠律師事務(wù)所律師于2022年1月將本案起訴到濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院。法院依法受理本案。

此案的代理律師吳麗麗、彭世政表示，委托代理人及團(tuán)隊人員進(jìn)行了反復(fù)大量的法律法規(guī)、案例檢索以及調(diào)查取證工作，取得了一些較為有力的依據(jù)和證據(jù)。比如，濟(jì)南A商管公司與濟(jì)南C商管公司存在轉(zhuǎn)委托情況，濟(jì)南A商管公司與濟(jì)南B房地產(chǎn)公司、濟(jì)南C商管公司之間存在頻繁巨額的資金往來，濟(jì)南B房地產(chǎn)公司前期在涉案銷售及簽署托管合同時作出的一些“宣傳承諾”等情況，這些情況為其承擔(dān)連帶責(zé)任在事實層面提供了大量的依據(jù)。

歷城區(qū)人民法院審理后，依法判決被告濟(jì)南A商管公司支付原告魏某等業(yè)主委托經(jīng)營收益款及利息1944萬余元；濟(jì)南B房地產(chǎn)公司、濟(jì)南C商管公司、廊坊D商管公司對上述判決承擔(dān)連帶責(zé)任。一審判決后，濟(jì)南B房地產(chǎn)公司、廊坊D商管公司不服判決提出上訴。濟(jì)南市中級人民法院經(jīng)審理后駁回上訴，維持原判。近日，545戶業(yè)主的債權(quán)已全部執(zhí)行到位。

（本報記者戴升寶）

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。