原標(biāo)題：濟南租賃市場步入季節(jié)性淡季

來源：山東商報

原標(biāo)題：濟南租賃市場步入季節(jié)性淡季

來源：山東商報

天氣逐漸轉(zhuǎn)冷，濟南住房租賃市場也正步入傳統(tǒng)淡季，成交規(guī)模呈季節(jié)性回落。山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者實地探訪了解到，隨著大量二手房房源入市，部分二手房房東因難“出手”，紛紛選擇轉(zhuǎn)售為租，外加上年末大批合約到期房源入市，目前濟南多個片區(qū)出現(xiàn)房多客少情況。為求年前實現(xiàn)快速出租，部分房主以下調(diào)租金、“押一付三”改“押一付一”等方式吸引租戶目光。業(yè)內(nèi)人士研判，預(yù)計年底前租賃市場將繼續(xù)下行，開春后市場或迎來明顯“回暖”現(xiàn)象。

◎文/圖 山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者 夏子繁

每月降價200元才愿租

租客“貨比三家”不著急

“租了兩年多，房主準(zhǔn)備賣房子，沒法續(xù)約了，想著這段時間找找新的房源。”眼看著租賃的房子即將到期，但是租戶黃先生卻一點也不著急。黃先生找了專業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)幫忙找房，按照過去的經(jīng)歷，至少要兩三天時間中介才會為其推薦帶看合適的房源，但如今僅僅過了一天的時間，中介工作人員就為黃先生遞上了3把鑰匙。

經(jīng)過幾天的帶看、對比，黃先生相中了濟南歷下區(qū)和平路附近一套裝修精美的兩居室，該套房源較之前承租的那套上班通勤距離要近不少，且房主報價與上一套承租價一致，但黃先生卻覺得價格偏高。經(jīng)過一系列的溝通，最終房主答應(yīng)每月租金下調(diào)200元，并承諾在夏季到來前為次臥安裝空調(diào)，這才順利完成簽約?！艾F(xiàn)在租房子比開春那段時間方便多了，房主還有的商量?！秉S先生稱，上一套房子租的時候正值開春租賃高峰期，房源議價空間小，“基本房東說一個價格，你就得按照這個價格租?！?/p>

實際上，租戶黃先生當(dāng)下的租房經(jīng)歷并非個例。濟南歷下區(qū)和平路附近一房產(chǎn)中介機構(gòu)方姓負(fù)責(zé)人告訴記者，近期市場上的租房者多以上班族為主，這部分人員租賃原因多是因租賃合同到期或是工作調(diào)整而換租。整體來看，自開學(xué)季過后，租賃市場就漸漸步入季節(jié)性淡季。

“當(dāng)下市場給我最直觀的感受，高租金的房源很難成交。”該負(fù)責(zé)人稱，以燕山附近一套精裝的兩居室房源為例，此前房主報價月租金為2700元，后有租客看上愿意出價每月2600元，但房主未接受。如今該房源掛了三個多月，房主著急降價至月租金2600元。

“最近有個租客看中了，報價月租金2400元，房主接受不了?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人稱，直到現(xiàn)在該房源還掛在平臺上，若年底之前還是租不出去，單是空置期的費用就夠讓房主心疼的了?！斑@種現(xiàn)象現(xiàn)在還是比較普遍的，市場上有房源，價格也不貴，但是就鮮有人看房。”該負(fù)責(zé)人表示，他負(fù)責(zé)的片區(qū)經(jīng)手的房源中，個別房源的空置期最高甚至達(dá)到了半年以上。

房東“轉(zhuǎn)售為租”盼成交

更改押付方式吸引短租客

季節(jié)性的租房淡季，成為了租戶們的“福利”期，卻是房主們的“艱難”期。對于部分出租房屋的房主而言，賣與租之間從來都是可以相互“客串”，尤其隨著濟南宣布“商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易”的消息后，市場上二手房房源掛牌量激增，截至11月市場上掛牌房源已經(jīng)達(dá)到了近8萬套，由此導(dǎo)致非熱點片區(qū)的二手房房源越來越難出手。

在市場上二手房房源量充足的前提下，“轉(zhuǎn)售為租”成為了不少濟南二手房房東的無奈之舉。家住濟南市市中區(qū)的劉女士告訴記者，她此前有一套閑置房源準(zhǔn)備掛牌出售，但是連續(xù)掛了4個月卻無人問津，最終中介建議劉女士將房子暫時先出租。“我房子本來是準(zhǔn)備賣的，所以各種配套設(shè)施與專門出租的房源還是有一定差距?！眲⑴糠Q，為此她特意購買了家具家電，花費了近萬元的費用，同時其掛牌租賃價較同區(qū)域略低一些。即便如此，劉女士的房子直到現(xiàn)在還沒租出去。

采訪中不少房產(chǎn)中介反映，由于不少房主的房源賣不出去轉(zhuǎn)而開始掛牌出租，這導(dǎo)致近幾個月以來，租賃房源庫存較高?！艾F(xiàn)在租房子的人較開學(xué)季前后要少很多，市場上房源量又多，供大于求，淡季現(xiàn)象較為明顯。”濟南高新區(qū)一房產(chǎn)中介機構(gòu)羅姓負(fù)責(zé)人介紹稱，以他們片區(qū)為例，該片區(qū)租賃旺季時不帶車位的三居室報價3200元/月，如今由于租客較少，且片區(qū)內(nèi)租賃房源量增多，帶車位的同戶型，已經(jīng)降至2900元/月?！安糠旨敝鲎獾姆恐?，考慮空置期的問題，會主動提出降價。”該負(fù)責(zé)人稱，個別業(yè)主還會考慮改變押付方式，比如之前要求“押一付三”，現(xiàn)在為“押一付二”甚至“押一付一”。

“改變押付方式還是有一定效果的，尤其吸引了短租客的目光。”上述羅姓負(fù)責(zé)人介紹稱，有些租戶由于工作不穩(wěn)定，需租賃短期房源，但實際上大部分房東為圖省事不愿意短期出租。受近期市場淡季影響，房東不得已只能將長租改為短租以求解決“燃眉之急”?！案鶕?jù)公司統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，11月臨時性租房比例高達(dá)29%，而平常月份這個比例僅為18%左右?！痹撠?fù)責(zé)人稱，短租也并不意味著按照個把月出租，房東會根據(jù)實際情況考慮下次再出租的合理時間。

租賃市場季節(jié)性“冬眠”

未來租金水平或?qū)⒏椒€(wěn)

根據(jù)濟南相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計的交易量來看，近期濟南租賃市場成交節(jié)奏變慢，量價均環(huán)比下降。對于當(dāng)前的租賃市場，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，年底將至，伴隨承租人工作變動、租約到期等原因迎來退換房高峰期，市場房源量進(jìn)一步擴充。在經(jīng)歷春節(jié)、畢業(yè)季以及開學(xué)季等三個重要節(jié)點的租賃小高峰后，如今的市場供過于求，整體偏向冷清。

在此背景下，展望后期濟南住房租賃市場走勢，有業(yè)內(nèi)人士指出，每年冬季租賃市場就會進(jìn)入相對不活躍的時間段，預(yù)計直到年前市場會繼續(xù)呈現(xiàn)平淡態(tài)勢。受大環(huán)境影響，為避免房屋空置造成經(jīng)濟損失，目前這個時間段很多房東會選擇降價攬租，直到春節(jié)前，整個租賃市場活躍度都不會太高?！澳昵叭诉x房，年后房選人?！辈稍L中，也有一些房產(chǎn)中介人員表示，受工作調(diào)整或提前返鄉(xiāng)等因素影響，均會導(dǎo)致租賃需求有所減弱，因此，未來成交節(jié)奏會更為緩慢，租賃價格也會有所下滑。業(yè)內(nèi)普遍觀點，在遵循季節(jié)性發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，預(yù)計四季度租賃市場量價進(jìn)入下行通道，但降幅會逐漸收窄。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年三季度全國重點40城月度租金水平為36.6元/平方米，同比穩(wěn)中有跌；分能級來看，三季度一線城市租金同比跌幅略高于二線城市。分析租金普遍下跌原因，除“轉(zhuǎn)售為租”使得個人房源快速增加致使市場飽和外，人口多點流向也讓各地租賃需求增加放緩。該機構(gòu)研判認(rèn)為，未來1至2年內(nèi)租金水平上漲動力不足，租金水平走勢將更為平穩(wěn)?，F(xiàn)階段我國住房租賃市場供需矛盾趨于緩和，在現(xiàn)有供需關(guān)系基礎(chǔ)上，租金價格再次達(dá)到新的平衡，未來租金水平很難再次出現(xiàn)快速回升，整體租金將保持相對平穩(wěn)。

“對于工作穩(wěn)定的租戶而言，當(dāng)下這個時間段不失為租賃的好時機?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租金趨于穩(wěn)定是市場化的長期行為，短期來看租戶若想節(jié)約成本，選擇淡季租房，不僅會有更多的議價空間，也更能選擇性價比高的好房源。

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