原標題：青島出招盤舊房 政策春風暖新房

來源：青島日報

原標題：青島出招盤舊房 政策春風暖新房

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行業觀察

4月份，青島發布樓市新政12條，其中提出要提高住房“以舊換新”置換成效。隨后該政策深化，即擬通過收購個人二手住房1200套以上，支持改善性需求，鼓勵群眾“賣舊房，買新房”。5月6日，“以舊換新”實施細則發布，意味著詳細步驟“落地”。

業內普遍認為，三四月份以來，樓市新政利好不斷加碼，市場需求不斷被激活。“以舊換新”以及其他樓市新政，疊加發力，對樓市健康平穩發展起到了積極“助推”作用。

“以舊換新”政策迭代升級

4月16日，青島市住房和城鄉建設局、市財政局等6部門，聯合出臺了12條樓市新政，旨在推動房地產業平穩健康運行。12條中，提到要提高住房“以舊換新”置換成效。即鼓勵國有企業及各類市場主體收購個人二手住房推進以舊換新，打通一二手房市場聯動鏈條，讓市民“賣舊更自如、置換更靈活”。

5月6日，青島市住房和城鄉建設局發布《關于進一步明確住房“以舊換新”實施步驟的通知》，換房人可以通過在線申報、收購洽談、新房認購、舊房過戶、新房網簽、結果公示“六步走”的方式，進行住房以舊換新。

順行房屋咨詢副總經理劉興說：“舊房換新房，不僅省了中介費，還能拿到補貼和貼息。”以一套房齡12年的“套二房”置換申請為例，若符合條件，這套舊房將由平臺公司按評估價收購，同時享受3萬元的一次性財政補貼。如果置換新房時申請100萬元貸款，還可獲得每年2%的貼息優惠，5年累計節省利息10萬元。其中，市級財政承擔一次性補助，區級財政負責貼息。

據了解，“以舊換新”政策對交易標的設定了明確門檻，擬收購的1200套以上個人二手住房，房齡要在20年以內、產權清晰、配套完善，且換房者購買的新房需滿足面積和總價要高于舊房的條件。“有意向的可以到住建局官網‘住房以舊換新’專區注冊登記，提交舊房房屋產權和聯系方式等相關信息后具體操作。”劉興說。

部分板塊去化周期縮短

青島新榮房地產咨詢負責人高程認為，此次細則發布是“以舊換新”政策的有效補充，對青島樓市健康發展有積極意義。

銳理數據山東區域公司總經理劉元婧表示，“以舊換新”這一政策打通一二手鏈條，其通過“財政補貼+國企主導+市場運作”相結合的模式，或將在一定程度上激活存量房市場，促進房地產市場的活躍。

“就目前看，我市三四月份一系列的政策組合拳，對樓市起到了一定的推動作用。”劉元婧說。

市場情況也基本驗證了業內人士的看法。

據青島銳理數據統計，1-4月青島共簽約商品房20887套、約274.65萬平方米，簽約總金額389億元，較去年同期套數下滑1.2%，面積和銷售金額分別上漲1.2%和4.1%。前4個月商品住宅簽約均價為14165元/平方米，同比上漲了2.9%。

從商品住宅面積區間方面來看，90-144平方米的住宅面積段，在當前市場上占據最高份額，其占比穩定在65%至80%之間。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產品，已成為市場的核心需求，且表現穩定。

此外，一系列的新政也令部分板塊去化周期縮短，市場煥發新活力。在去化周期方面，商品住宅市場的去化周期縮短至20.3個月，“其中，主城區的市南區、市北區、李滄區、嶗山區，去化周期縮短至17個月，明顯低于18個月風險警戒線。”劉元婧說。

李滄區去化周期為12.7個月。其中，東李、世博園板塊隨著森林公園、璀璨璟園等項目存量房源大幅減少，去化周期明顯縮短。目前，該板塊的存量房源，主要集中在天麓灣和芳華地等項目。

據了解，作為剛需和剛改“新寵”的老四方板塊，去化周期為14.9個月。隨著城市更新步伐的加快，老四方板塊房地產市場煥發新活力，新房供應量顯著增加，不僅涌現出海信悅瀾山等高品質改善型樓盤，更有中海云境、保利和頌、濱海國際中心等流量盤吸引關注，新盤還有清荷茗郡、通和悅章等項目。“其中，通和悅章，憑借超大尺寸陽臺和高比例贈送面積，頗受青睞。國信和悅15-17層的小高層，容積率2.42，贈送尺度也很大，目前價格待定。此外，環海灣閻家灘地塊、市北城發地塊等預計也將在今年面市。”劉元婧說。

在板塊方面，除世博園和老四方板塊外，張村河由于地理位置優越且土地供應充足，吸引了眾多開發商入駐，成為市場競爭的熱點。該區域內主要包括有鄰花園、和樾府、海信·君璽、海信·璟悅、海信·臻悅、嶗山尚境等項目。

當前投資端需求退潮，自住客決策周期延長，而居民收入預期未明顯改善，在一定程度上制約購買力釋放，4月青島樓市降溫，源于需求在一定程度上被“金三月”透支，以及新政策尚未完全傳導到位。劉興說:“盡管上月樓市并未出現傳統意義上的‘銀四月’，但1-4月份青島樓市的表現，放到目前市場大環境下看，還是比較難得的。”

市場波浪狀前行

今年以來，青島樓市呈波浪狀前行。高程分析稱，一二月份表現平淡，三月份出現高漲，四月份回落，進入五月，市場再現上揚趨勢，尤其是五一假期，購房熱情明顯“漲上來了”。

據了解，青島部分項目熱度普遍較高，比如，海信地產五一假期累計成交超過150套，每5組到訪即成交1套，轉化比“亮眼”，旗下的海信·君璽、海信·璟悅和海信·臻悅三個項目均保持較高熱度。以臻悅項目為例，假期期間基本日均到訪60至70組客戶。市北區的中海寰宇時代·雲境，五一假期到訪超300組，成交36套。青鐵芳華地五一小長假勁銷5230萬元，最多一天銷售8套。海尚府銷售經理表示，5月1日當天成交額3500萬元。

據青島貝殼研究院統計，5月1日至5日，貝殼App青島新房線上咨詢量較去年同期增長20%，較4月均值上漲15%，青島貝殼新房成交量較去年同期提升31%，較4月均值提升332%，其中小長假期間單日最高成交量194單，達到近半年的最高點。

項目的熱銷自然離不開政策的助力。

青島嶗山區某房產渠道經理表示，密集出臺的樓市新政，對諸多項目尤其高端改善項目，起到了“臨門一腳”助推作用，特別是對觀望等待優惠政策的客群非常有效。

劉興表示，目前包括“以舊換新”在內的一系列的樓市政策，對5月份的青島樓市將會帶來新一輪契機，開發商可以及時調整對策，抓住熱點，契合窗口期。同時，后續不排除樓市利好政策持續加碼的可能。

劉元婧建議，“以舊換新”以及其他利好政策釋放，對剛需購房者比較友好，意向購房者可以關注優惠力度比較大的樓盤，前提是品牌力強、品質力高、服務切實可靠的項目。 李鵬飛

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