原標(biāo)題：青島出招盤舊房 政策春風(fēng)暖新房

來源：青島日報

原標(biāo)題：青島出招盤舊房 政策春風(fēng)暖新房

來源：青島日報

行業(yè)觀察

4月份，青島發(fā)布樓市新政12條，其中提出要提高住房“以舊換新”置換成效。隨后該政策深化，即擬通過收購個人二手住房1200套以上，支持改善性需求，鼓勵群眾“賣舊房，買新房”。5月6日，“以舊換新”實施細(xì)則發(fā)布，意味著詳細(xì)步驟“落地”。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，三四月份以來，樓市新政利好不斷加碼，市場需求不斷被激活。“以舊換新”以及其他樓市新政，疊加發(fā)力，對樓市健康平穩(wěn)發(fā)展起到了積極“助推”作用。

“以舊換新”政策迭代升級

4月16日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財政局等6部門，聯(lián)合出臺了12條樓市新政，旨在推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康運行。12條中，提到要提高住房“以舊換新”置換成效。即鼓勵國有企業(yè)及各類市場主體收購個人二手住房推進(jìn)以舊換新，打通一二手房市場聯(lián)動鏈條，讓市民“賣舊更自如、置換更靈活”。

5月6日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確住房“以舊換新”實施步驟的通知》，換房人可以通過在線申報、收購洽談、新房認(rèn)購、舊房過戶、新房網(wǎng)簽、結(jié)果公示“六步走”的方式，進(jìn)行住房以舊換新。

順行房屋咨詢副總經(jīng)理劉興說：“舊房換新房，不僅省了中介費，還能拿到補貼和貼息。”以一套房齡12年的“套二房”置換申請為例，若符合條件，這套舊房將由平臺公司按評估價收購，同時享受3萬元的一次性財政補貼。如果置換新房時申請100萬元貸款，還可獲得每年2%的貼息優(yōu)惠，5年累計節(jié)省利息10萬元。其中，市級財政承擔(dān)一次性補助，區(qū)級財政負(fù)責(zé)貼息。

據(jù)了解，“以舊換新”政策對交易標(biāo)的設(shè)定了明確門檻，擬收購的1200套以上個人二手住房，房齡要在20年以內(nèi)、產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善，且換房者購買的新房需滿足面積和總價要高于舊房的條件。“有意向的可以到住建局官網(wǎng)‘住房以舊換新’專區(qū)注冊登記，提交舊房房屋產(chǎn)權(quán)和聯(lián)系方式等相關(guān)信息后具體操作。”劉興說。

部分板塊去化周期縮短

青島新榮房地產(chǎn)咨詢負(fù)責(zé)人高程認(rèn)為，此次細(xì)則發(fā)布是“以舊換新”政策的有效補充，對青島樓市健康發(fā)展有積極意義。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域公司總經(jīng)理劉元婧表示，“以舊換新”這一政策打通一二手鏈條，其通過“財政補貼+國企主導(dǎo)+市場運作”相結(jié)合的模式，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬霞せ畲媪糠渴袌觯龠M(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍。

“就目前看，我市三四月份一系列的政策組合拳，對樓市起到了一定的推動作用。”劉元婧說。

市場情況也基本驗證了業(yè)內(nèi)人士的看法。

據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-4月青島共簽約商品房20887套、約274.65萬平方米，簽約總金額389億元，較去年同期套數(shù)下滑1.2%，面積和銷售金額分別上漲1.2%和4.1%。前4個月商品住宅簽約均價為14165元/平方米，同比上漲了2.9%。

從商品住宅面積區(qū)間方面來看，90-144平方米的住宅面積段，在當(dāng)前市場上占據(jù)最高份額，其占比穩(wěn)定在65%至80%之間。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場的核心需求，且表現(xiàn)穩(wěn)定。

此外，一系列的新政也令部分板塊去化周期縮短，市場煥發(fā)新活力。在去化周期方面，商品住宅市場的去化周期縮短至20.3個月，“其中，主城區(qū)的市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)，去化周期縮短至17個月，明顯低于18個月風(fēng)險警戒線。”劉元婧說。

李滄區(qū)去化周期為12.7個月。其中，東李、世博園板塊隨著森林公園、璀璨璟園等項目存量房源大幅減少，去化周期明顯縮短。目前，該板塊的存量房源，主要集中在天麓灣和芳華地等項目。

據(jù)了解，作為剛需和剛改“新寵”的老四方板塊，去化周期為14.9個月。隨著城市更新步伐的加快，老四方板塊房地產(chǎn)市場煥發(fā)新活力，新房供應(yīng)量顯著增加，不僅涌現(xiàn)出海信悅瀾山等高品質(zhì)改善型樓盤，更有中海云境、保利和頌、濱海國際中心等流量盤吸引關(guān)注，新盤還有清荷茗郡、通和悅章等項目。“其中，通和悅章，憑借超大尺寸陽臺和高比例贈送面積，頗受青睞。國信和悅15-17層的小高層，容積率2.42，贈送尺度也很大，目前價格待定。此外，環(huán)海灣閻家灘地塊、市北城發(fā)地塊等預(yù)計也將在今年面市。”劉元婧說。

在板塊方面，除世博園和老四方板塊外，張村河由于地理位置優(yōu)越且土地供應(yīng)充足，吸引了眾多開發(fā)商入駐，成為市場競爭的熱點。該區(qū)域內(nèi)主要包括有鄰花園、和樾府、海信·君璽、海信·璟悅、海信·臻悅、嶗山尚境等項目。

當(dāng)前投資端需求退潮，自住客決策周期延長，而居民收入預(yù)期未明顯改善，在一定程度上制約購買力釋放，4月青島樓市降溫，源于需求在一定程度上被“金三月”透支，以及新政策尚未完全傳導(dǎo)到位。劉興說:“盡管上月樓市并未出現(xiàn)傳統(tǒng)意義上的‘銀四月’，但1-4月份青島樓市的表現(xiàn)，放到目前市場大環(huán)境下看，還是比較難得的。”

市場波浪狀前行

今年以來，青島樓市呈波浪狀前行。高程分析稱，一二月份表現(xiàn)平淡，三月份出現(xiàn)高漲，四月份回落，進(jìn)入五月，市場再現(xiàn)上揚趨勢，尤其是五一假期，購房熱情明顯“漲上來了”。

據(jù)了解，青島部分項目熱度普遍較高，比如，海信地產(chǎn)五一假期累計成交超過150套，每5組到訪即成交1套，轉(zhuǎn)化比“亮眼”，旗下的海信·君璽、海信·璟悅和海信·臻悅?cè)齻€項目均保持較高熱度。以臻悅項目為例，假期期間基本日均到訪60至70組客戶。市北區(qū)的中海寰宇時代·雲(yún)境，五一假期到訪超300組，成交36套。青鐵芳華地五一小長假勁銷5230萬元，最多一天銷售8套。海尚府銷售經(jīng)理表示，5月1日當(dāng)天成交額3500萬元。

據(jù)青島貝殼研究院統(tǒng)計，5月1日至5日，貝殼App青島新房線上咨詢量較去年同期增長20%，較4月均值上漲15%，青島貝殼新房成交量較去年同期提升31%，較4月均值提升332%，其中小長假期間單日最高成交量194單，達(dá)到近半年的最高點。

項目的熱銷自然離不開政策的助力。

青島嶗山區(qū)某房產(chǎn)渠道經(jīng)理表示，密集出臺的樓市新政，對諸多項目尤其高端改善項目，起到了“臨門一腳”助推作用，特別是對觀望等待優(yōu)惠政策的客群非常有效。

劉興表示，目前包括“以舊換新”在內(nèi)的一系列的樓市政策，對5月份的青島樓市將會帶來新一輪契機，開發(fā)商可以及時調(diào)整對策，抓住熱點，契合窗口期。同時，后續(xù)不排除樓市利好政策持續(xù)加碼的可能。

劉元婧建議，“以舊換新”以及其他利好政策釋放，對剛需購房者比較友好，意向購房者可以關(guān)注優(yōu)惠力度比較大的樓盤，前提是品牌力強、品質(zhì)力高、服務(wù)切實可靠的項目。 李鵬飛

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